수원지방법원 2025타경56916. 용인 기흥구 상하동 ‘지석마을 그대가 크레던스’ 107동 5층 501호 아파트입니다. 감정가 650,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 455,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 조윤정이며 2020.08.13. 소유권이전 당시 거래가액은 400,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.12.08. 이오목 명의 근저당권 300,000,000원입니다.
권리구조에서 중요한 점은 과거 두암신용협동조합·대한투자대부·애니원캐피탈대부·애큐온캐피탈 관련 근저당 중 주요 등기가 이미 말소되어 있다는 점입니다. 현재 분석상 말소기준 이후 권리는 경매로 소멸하고, 점유자 곽승원의 전입도 2025.01.08.로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 승계할 임차보증금도 산정되지 않습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당 단계의 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56916 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 675 지석마을 그대가 크레던스 107동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 163.56㎡ · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·창고·현관·발코니 · 21층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조윤정 (2020.08.13. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 455,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 기준은 을구 7번 이오목 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 조윤정입니다. 이후 2025.07.18. 이오목의 임의경매개시결정과 2026.01.12. 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽승원 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 71.2%
지석마을그대가크레던스 동일면적 163.56㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 625,583,333원입니다. 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선하면, 최근 12개월 6건 평균이 638,666,666원, 최신 2026.06 거래가 645,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 4.3% 높은 흐름을 보이고 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 163.56㎡ | 14 | 645,000,000원 |
| 2026.06 | 163.56㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 163.56㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2025.08 | 163.56㎡ | 6 | 610,000,000원 |
| 2025.08 | 163.56㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2025.07 | 163.56㎡ | 10 | 657,000,000원 |
| 2025.06 | 163.56㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2024.07 | 163.56㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2024.07 | 163.56㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2024.07 | 163.56㎡ | 7 | 615,000,000원 |
| 2024.04 | 163.56㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2023.06 | 163.56㎡ | 7 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 163.56㎡ | 6건 | 638,666,666원 |
현재 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최신 거래 645,000,000원과 비교해도 190,000,000원 낮고, 전체 12건의 최저 거래가 570,000,000원보다도 115,000,000원 낮습니다. 감정가 650,000,000원은 최근 거래대와 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 455,000,000원까지 내려오면서 가격 여유가 뚜렷해진 회차입니다.
④ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 1. 근저당 · 이오목 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,050,000원 |
현재 최저가 455,000,000원 가정 시 이오목의 300,000,000원 채권은 전액 배당되고 148,050,000원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 455,000,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 148,050,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 318,500,000원 | 300,000,000원 | 0원 | 13,241,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 80,971,300원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 이오목 채권에 80,971,300원의 미배당이 생기지만, 해당 부족액이 곧바로 매수인의 승계액이 되는 구조는 아닙니다. 제공된 회차별 분석에서 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 상하동 경전철 에버라인 지석역 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 북서측 인근으로 어정로, 남서측 인근으로 중부대로가 통과하며 버스정류장과 경전철 에버라인 지석역이 인근에 있습니다.
- 건물. 2010.10.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 21층 건물의 5층이며, 도시가스 개별난방·승강기·공동현관 보안·지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 지석마을그대가크레던스는 554세대이며, 분석 대상 면적은 163.56㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 곽승원의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력과 별개로 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 7번 이오목 근저당권의 2021.12.08. 설정과 이후 권리의 소멸관계를 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균은 638,666,666원, 최신 거래는 645,000,000원입니다. 현재 최저가 455,000,000원과 실제 호수의 층·상태 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자 곽승원이 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰에서 크게 내려왔다
이 물건의 핵심은 인수 0원과 최근 시세 대비 낮아진 최저가입니다. 말소기준은 2021.12.08. 이오목 근저당권이고 실제 점유자 곽승원의 전입일은 2025.01.08.이므로 대항력은 없습니다. 현재 최저가 455,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 638,666,666원의 71.2%이고, 최신 거래 645,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 +4.3%여서 시세 흐름도 하락보다는 최근 구간이 높은 방향입니다.
다만 보증금 미상 점유자라는 확인 과제는 남습니다. 매수인 승계 위험은 없지만 최우선변제 여부가 실제 배당액에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 따라서 권리 자체는 비교적 명확하고 가격 구간도 유리하지만, 입찰 전에는 점유자의 보증금과 배당관계를 확정하는 것이 마지막 핵심 확인사항입니다.
