수원지방법원 2025타경57872. 우평라비엔파크 6층 622호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔(방1, 욕실1)입니다. 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 소유자는 안효황이며, 2022.05.20 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 120,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 관계를 정확히 읽는 것입니다. 이승백은 2022.05.20 주민등록·점유를 시작했고 2022.05.09 확정일자를 갖춘 보증금 130,000,000원의 임차인입니다. 임차권등기도 2024.05.13 접수되어 말소기준인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 통상 구조대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 유형이지만, 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 인수조건변경 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 6층 622호 |
| 등기상 주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄감배산로 124-8 우평라비엔파크 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방1, 욕실1)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 건물 내 6층 622호 |
| 소유자 | 안효황 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
배당표의 현재 회차 계산만 보면 이승백 보증금 130,000,000원 중 66,277,800원이 배당되고 63,722,200원이 남습니다. 이것이 확약이 없을 때의 룰상 인수액입니다. 2회 유찰 시 계산값은 83,725,540원, 3회 유찰 시에는 97,727,879원까지 커집니다. 그러나 해당 임차권에는 확약이 적용되므로 이 금액들을 매수인의 실제 취득비용에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인은 2명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승백 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 / 2022.05.09 | 130,000,000원 | 有 단, 확약으로 포기 | 有 배당요구 2024.05.13 | 아님 |
| 정지원 주거 | 2025.08.25 / 해당 없음 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 아님 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 2022.05.20 / 2022.05.09 | 0원 | 표시 有 | 有 배당요구 2025.09.12 | 보증기관 승계 정지원 보증금 중복신고 |
시보증은 실제 임차인이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고이며 정지원 보증금과 관련된 중복신고로 기재되어 있으므로 별도의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 따라서 사람 기준 실제 임차인은 이승백·정지원 2명입니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질 인수 0원’ 여부가 먼저
현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 이 사건에서 확약을 반영하지 않고 배당표 숫자만 보면 현재 회차 매수인 인수액이 63,722,200원으로 계산되어 낙찰가와 별도의 큰 부담이 붙는 것처럼 보입니다. 하지만 명세서의 확약을 적용하면 이승백 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않으므로 현재 회차 실질취득은 67,900,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 이승백 미배당 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,900,000원 | 63,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 83,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 97,727,879원 | 0원 |
즉 낙찰가가 내려갈수록 배당표상 이승백의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 금액이 곧바로 매수인의 취득원가가 되지 않습니다. 확약의 효력이 유지되는 한 실질 인수는 0원이라는 점을 룰상 계산값과 분리해서 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 이승백 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이승백 보증금의 미배당액은 63,722,200원입니다. 이는 확약이 없을 때 매수인 인수로 연결되는 룰상 금액이며, 매각물건명세서의 대항력 포기·말소 동의 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔(방1, 욕실1)입니다.
- 입지. 경기도 화성시 오산동 소재 여울초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층 지상12층 건물이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·냉난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 6,284,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음으로 기재되어 있으며 위반사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이승백 확약 원문 대조. 을구 3번 임차권의 대항력 포기·매각 시 말소 동의·잔존 보증금 비인수 문구가 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 정지원 점유관계 확인. 2025.08.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 기재되어 있으므로 임대차 관계 자체는 확인 대상입니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 시보증은 정지원 보증금 관련 보증기관 대위·승계 신고로 기재되어 있어 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 회차별 인수액 구분. 63,722,200원·83,725,540원·97,727,879원은 확약 전 룰상 미배당액입니다. 확약 적용 후 실질 인수액은 0원으로 별도 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔이므로 아파트로 전제해 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “63,722,200원 인수”가 아니라 “확약으로 0원”
이 사건은 표면적인 배당표만 보면 위험도가 매우 높아 보입니다. 보증금 130,000,000원의 이승백 임차인이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서는 63,722,200원이 배당되지 않기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에는 바로 그 임차권에 대해 신청채권자가 대항력을 포기하고 매각 시 말소에 동의했으며, 배당받지 못한 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 주된 선순위 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
정지원은 2025.08.25 전입으로 2024.06.03 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 시보증은 실제 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 결과적으로 현재 제공된 권리관계에서 실질취득은 최저매각가 67,900,000원을 중심으로 볼 수 있습니다. 다만 이 결론은 선순위 임차권이 원래 안전해서가 아니라 확약으로 위험이 제거된 구조라는 점이 핵심입니다. 권리의 승부처는 확약 원문, 가격의 출발점은 1회 유찰된 감정가 70%입니다.
