수원지방법원 2025타경57992. 동탄 우성르보아시티 에이동 10층 1011호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 안효황은 2022년 10월 1일 매매를 원인으로 거래가 117,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 김유빈의 주택임차권을 어떻게 읽느냐입니다.
김유빈은 2022년 10월 18일 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022년 10월 26일 확정일자를 받은 뒤 2023년 11월 2일 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2024년 6월 3일 주택도시보증공사의 가압류보다 앞서므로 원래 구조대로라면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 회차 예상배당에서도 집행비용 1,786,000원을 뺀 75,214,000원만 배당되고, 49,786,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 해당 임차권등기는 매각 시 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 룰상 남는 49,786,000원을 매수인이 부담하는 것이 아니라 실질 인수 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57992 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 10층 에이동(오피스텔동) 1011호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 지하5층/지상18층 건물 내 10층 1011호 |
| 소유자 | 안효황 (2022.10.01. 매매 · 거래가 117,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인일 | 2018.08.31. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유빈 | 주거용 건물 전부 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 김유빈은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아니라 임차권자로 확인됩니다. 임대차계약일은 2022년 9월 24일, 주민등록·점유개시는 2022년 10월 18일, 확정일자는 2022년 10월 26일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 2일 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 최저가 7,700만원만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 시장 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 77,000,000원*입니다. 반대로 확약 효력이 전제되지 않는 룰상 계산에서는 77,000,000원에 미배당 49,786,000원이 더해지는 구조이므로, 단순히 법원 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 김유빈 보증금 | 125,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 49,786,000원이나, 신청채권자의 대항력 포기 및 매각 시 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 잔존 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. *실질 인수 0원은 이 확약을 전제로 한 판단입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. GTX-A 동탄역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·상업·업무용시설·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 GTX-A 동탄역이 있어 제반 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하5층·지상18층, 사용승인일은 2018.08.31.입니다.
- 도로. 동측 약 40미터, 남측 및 북측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구이며 공시지가는 6,831,000원/㎡입니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 및 이용관리상태를 직접 확인하지 못해 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 대항력 포기·우선변제권만 주장·매각 시 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 구분. 현재 회차 미배당 49,786,000원은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 이 사건의 실질 인수는 확약 전제하에 0원*입니다.
- 가격 검증. 감정가 110,000,000원에서 77,000,000원으로 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 ‘70%니까 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 시 폐문 부재였습니다. 내부 상태와 실제 이용·관리 상태를 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 실제 사용·대출·세금 조건은 해당 용도에 맞춰 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약으로 인수는 0원”
이 물건을 등기부만 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 있는 선순위 주택임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 77,000,000원에서는 배당 후에도 49,786,000원이 남아 원칙적으로는 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 그 핵심 위험을 신청채권자의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 제거했습니다.
따라서 권리분석의 결론은 실질 인수 0원*입니다. 다만 이것은 어디까지나 확약과 변경된 매각조건이 그대로 유효하다는 전제입니다. 또 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 시세 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 두 문장을 분리해 보는 데 있습니다.
