확약으로 실질 인수는 0원*, 최저가는 거래평균의 49.9% — 부천 한울 202호

인천지방법원 2025타경34193. 부천시 오정구 고강동 ‘한울’ 2층 202호, 전용 52.04㎡ 다세대주택입니다. 감정가 312,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 152,880,000원까지 내려왔습니다. 외형상 가장 큰 쟁점은 보증금 296,000,000원의 임차권등기입니다. 임차권자 김준영은 2021.12.28. 전입·점유를 시작했고 2021.12.08. 확정일자를 받았으며, 2024.03.26. 임차권등기를 마쳤습니다.

임차인 내역에는 전입일이 말소기준권리인 2020.10.08. 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 동시에 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재됐고, 이를 해소하기 위해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 확약이 예정대로 이행된다는 전제에서는 미배당액이 발생하더라도 낙찰자가 실제로 떠안을 금액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약보다 먼저 기준권리를 점검해야 한다

등기 흐름은 2020.10.08. 김태원 명의 소유권보존, 만수중앙신용협동조합 근저당 설정과 무궁화신탁 앞으로의 신탁등기가 같은 날 이루어진 구조입니다. 이후 2021.12.28. 신탁재산이 김태원에게 귀속되고 근저당도 해지 말소됐으며, 2022.01.24. 배성훈에게 소유권이 이전됐습니다. 2023.12.15. 국의 압류, 2024.03.26. 김준영의 주택임차권등기, 2025.08.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인된 실제 임차인은 김준영 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 집계하지 않고 신청채권자로 구분합니다. 현재 회차에서 주택도시보증공사 청구액 296,000,000원 중 예상배당은 148,939,680원이고, 미배당은 147,060,320원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출됐으므로 이 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되고 해당 임차권등기가 말소된다는 전제입니다. 확약서 원문, 적용 대상, 말소 조건과 제출 상태를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 49.9%지만 ‘현재 시세의 절반’으로 단정하면 안 된다

‘한울’에서 확인되는 거래는 총 3건이며, 거래 시점은 2021.06.~2021.08.입니다. 거래평균은 306,666,666원, 최저 거래는 290,000,000원, 최고 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저매각가 152,880,000원은 이 거래평균의 49.9%입니다.

수치만 보면 현재 실질취득액 152,880,000원이 과거 거래가보다 크게 낮습니다. 하지만 최신 거래조차 2021.08.이고, 단지 규모도 12세대에 불과해 비교 표본이 작습니다. 따라서 거래평균 대비 49.9%는 참고 지표일 뿐, 현재 시장가보다 확실히 싸다는 결론이나 가격 가점의 단독 근거로 쓰기 어렵습니다. 현재 호가와 최근 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)

총 채권액 297,000,000원 중 예상배당은 149,939,680원이며, 미배당은 147,060,320원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생해도 말소동의 확약서가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 미배당은 커진다

유찰이 더 진행되면 주택도시보증공사의 미배당은 커지지만, 확약이 동일하게 적용되고 임차권이 말소된다면 매수인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원*입니다. 반대로 확약의 효력이나 적용 범위가 확인되지 않으면 낮아진 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 이용상태. 공동주택 중 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 도로. 동측과 남측으로 폭 약 6~7m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수, 승강기, 도시가스와 개별난방 시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 나지구, 항공표면, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 과거 거래 3건만 확인돼 매도 시 비교 가능한 표본이 적습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재검증. 2020.10.08. 근저당과 2021.12.28. 해지 말소 기록을 등기부 원본에서 대조하고, 실제 소멸기준권리를 다시 확정하세요.
• 임차인 대항력. 임차인의 전입·점유일 2021.12.28.과 기준권리의 존속 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 김준영 임차권등기인지, 조건 없는 말소 동의인지 확인하세요.
• 명세서 대조. 명세서상 인수권리 문구와 확약서 문구를 한 문장씩 대조해 실질 인수 0원*의 전제를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.01.24. 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 취득 후 처리 사항을 관련 원본에서 확인하세요.
• 현재 시세. 확인 거래가 2021년에 집중돼 있으므로 현재 호가, 인근 동일 유형 거래와 임대수요를 별도로 조사하세요.
• 소규모 환금성. 12세대 다세대라는 점과 2회 유찰 이력을 감안해 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영하세요.
• 세금·비용. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비와 명도비용은 예상배당에 반영되지 않았으므로 별도 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각 결과를 직접 확인한 뒤 판단하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 확약과 기준권리가 먼저다

현재 최저매각가 152,880,000원은 확인된 거래평균 306,666,666원의 49.9%입니다. 그러나 거래 표본은 2021년 3건뿐이고, 12세대 소규모 다세대라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 과거 거래 대비 할인율만으로 “반값 매물”이라고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 측면에서는 보증금 296,000,000원의 임차권등기가 가장 커 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 다만 분석상 말소기준인 2020.10.08. 근저당이 2021.12.28. 말소된 기록과 임차인의 전입일이 맞물려 있으므로, 확약서와 기준권리의 원본 정합성을 확인하기 전에는 안전형으로 단정할 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준 재확정과 확약서의 완결성입니다.