인천지방법원 2025타경34202. 부천시 원미구 상동 신도파크빌나동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2024.10.30. 등기된 곽호철의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시는 2020.11.16., 최초 확정일자는 2020.10.12.로, 2025.08.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매각 후에도 존속하는 선순위 임차권입니다.
등기된 임차보증금은 최초 계약 214,000,000원, 갱신 계약 219,000,000원입니다. 최신 보증금 219,000,000원은 현재 최저매각가 145,600,000원보다 크기 때문에, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 약 219,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 정확도 규칙상 곽호철 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 곽호철 임차권에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌나동 2층 201호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 석천로2번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 대상면적 37.01㎡ |
| 건물 | 2018.03.05 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 신유영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽호철 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.16 | 2020.10.12 · 2022.10.14 | 214,000,000원 → 219,000,000원 | 2024.10.30 · 있음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
곽호철은 전입신고·점유가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 등기상 임대차계약은 2020.10.10. 보증금 214,000,000원에서 2022.10.14. 보증금 219,000,000원으로 갱신되어 있습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계인으로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 208,000,000원의 70%인 145,600,000원입니다. 그러나 신도파크빌나동은 14세대 규모이고, 대상 면적은 37.01㎡인데 대상 면적과 맞는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 최근 매각일은 2026.06.10.으로 기록되어 있지만 거래금액 비교값은 없어, 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 33.33%입니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태이므로 유찰 횟수 자체는 단지 통계와 비슷하지만, 가격 메리트의 최종 판단은 같은 면적·비슷한 층의 실제 거래가 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 142,761,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 219,000,000원 중 142,761,600원이 배당되고 76,238,400원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 곽호철의 선순위 임차권은 원칙상 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약이 없었다면 최신 등기 보증금 219,000,000원을 기준으로 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여자고등학교 남동측 인근으로, 주변은 유사 다세대주택·아파트·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수도권1호선 중동역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.03.05 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물로, 승강기·도시가스 난방·화재경보·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 주차. 지상 1층 필로티에 주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역이며 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제가 함께 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 2,282,000원/㎡, 지목은 대, 토지는 평지의 세로장방형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심 안전장치입니다. 확약의 대상이 곽호철 임차권과 정확히 일치하는지 매각물건명세서와 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
- 확약이 없을 때의 구조를 기억. 최신 등기 보증금 219,000,000원이 최저가 145,600,000원보다 크므로, 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 가격이 내려가도 실질취득은 약 219,000,000원 수준이 되는 인수형 구조입니다.
- 재매각 특별조건. 이번 회차는 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 같은 조건으로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 대상 면적과 맞는 거래금액이 확인되지 않으므로 동일·유사 면적의 최신 실거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공공주택 복합지구 확인. 대상 토지는 도심 공공주택 복합지구에 해당하므로 입찰 전 관련 사업 진행상황과 권리·이용상 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 사건은 확약이 승부처”
표면만 보면 이 물건은 상당히 위험해 보입니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이 있고, 최신 등기 보증금 219,000,000원이 현재 최저가 145,600,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 약 219,000,000원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 곽호철 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 145,600,000원으로 판단합니다. 권리 리스크의 핵심은 해소된 셈입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 감정가 208,000,000원에서 1회 유찰되어 145,600,000원까지 내려왔지만, 대상 면적과 맞는 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다. 게다가 이번 회차는 재매각·보증금 20%입니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 실거래 대조 후 결정. 이 두 가지를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
