인천지방법원 2025타경34216. 김포시 풍무동 넘버원리치안 10층 1018호, 복층구조의 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2024.07.03. 국가의 압류입니다. 임차인 김지웅은 그보다 앞선 2023.01.18. 전입·점유를 갖추고, 2022.12.28. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저매각가 64,190,000원보다 큽니다.
확약이 없다고 가정하면 매각대금에서 집행비용 1,555,420원을 제외한 62,634,580원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 57,365,420원은 매수인이 부담합니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 약 120,000,000원 안팎이므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 조정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층 1018호 도로명: 경기도 김포시 풍무로 168 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 · 복층구조 · 지하 4층~지상 10층 중 10층 |
| 사용승인일 | 2020.02.11 |
| 소유자 | 오인숙 (2018.09.16. 매매, 2020.03.20. 소유권이전 · 거래가액 133,964,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준인 2024.07.03. 국가 압류와 그 이후의 서울특별시 강서구 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기의 등기일이 말소기준일보다 늦더라도, 임차인 김지웅은 이미 2023.01.18. 전입·점유를 갖췄으므로 선행 대항력을 보유합니다. 실제 임차인은 김지웅 1명이며, 주택도시보증공사의 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용·범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지웅 | 주거(임차권등기) · 건물 전부 | 2023.01.18 | 2022.12.28 | 120,000,000원 | 2025.01.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김지웅은 임대차계약일과 확정일자가 2022.12.28., 전입·점유일이 2023.01.18.로 확인됩니다. 말소기준권리인 2024.07.03. 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2025.01.21. 등기됐으며, 보증금은 120,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 임차인 김지웅 보증금 | 120,000,000원 | 62,634,580원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 임차보증금 부족분은 57,365,420원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*입니다. 실제 배당은 압류 세액과 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64,190,000원 | 57,365,420원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 44,933,000원 | 76,275,794원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 31,453,099원 | 89,513,057원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.02.11. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물의 10층 1018호입니다. 내부는 복층구조입니다.
- 입지. 신풍초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 노선상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 김포골드라인 풍무역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 광대로와 동측 소로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교자료가 없어 오피스텔 매매가와 임대수요, 복층구조에 대한 선호도를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 확약 당사자, 대상 임차권, 말소동의 범위, 효력 발생 조건과 제출 원본을 반드시 확인하세요. 본 분석의 인수 0원 판단은 이 확약의 유효한 이행을 전제로 합니다.
- 룰상 인수액 인지. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 57,365,420원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가와 합산한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자, 열쇠 인도, 퇴거와 명도 협의 필요 여부를 다시 확인하세요.
- 압류 세액 확인. 국가와 서울특별시 강서구의 압류가 있으므로 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 배당은 임차인 배당액과 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대의무기간과 경매매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일 이후의 낙찰결과, 변경·연기·취하 여부를 법원 원본 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘확약의 효력’
이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 확약을 제외한 권리구조만 보면 인수형 경매입니다. 현재 최저매각가 64,190,000원에 낙찰되더라도 룰상 인수액 57,365,420원이 붙어 총부담이 보증금 120,000,000원 안팎으로 올라갑니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에, 최저가만 보고 가격 매력이 커졌다고 볼 수 없습니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 원본 내용대로 유효하게 이행된다면 김지웅 임차권에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득액은 64,190,000원*으로 정리됩니다. 다만 최근 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다는 결론은 유보해야 합니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 본건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약서의 정확한 적용 범위와 효력입니다.
* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김지웅 임차권에 유효하게 적용·이행되는 것을 전제로 한 금액입니다. 확약 미반영 시 현재 회차 룰상 인수액은 57,365,420원입니다.
