인천지방법원 부천지원 2025타경34221. 부천시 심곡본동 알찬집 11층 1101호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 전용면적은 12.67㎡입니다. 현재 감정가 84,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 14,118,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인 최지운이 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 앞선 2022.07.19 전입 및 점유를 갖추었고, 확정일자도 2022.06.29에 받아 대항력과 우선변제권이 있는 상태입니다.
최지운은 보증금 88,600,000원을 전액 돌려받지 못하면 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기의 조건부 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득액으로만 가격을 비교해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 부천지원 2025타경34221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-5 알찬집 제11층 제1101호 도로명: 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 전용 12.67㎡ · 지하 2층 / 지상 13층 중 11층 |
| 단지 | 알찬집 · 102세대 · 2012.06.01 준공 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.19 소유권이전 · 거래가 88,600,000원 |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 14,118,000원 · 감정가의 16.81% · 5회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 최지운 / 90,580,756원 |
| 임차인 | 최지운 · 보증금 88,600,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 예상 인수 | 75,136,124원 |
| 예상 실질취득 | 89,254,124원 (최저가 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
을구 7번 주택임차권등기는 2025.03.07에 설정되어 말소기준보다 늦지만, 기존에 성립한 임차인의 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 임대차보증금을 전액 배당받지 못하면 해당 임차권등기를 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차 예상 인수보증금: 75,136,124원.
② 임차인 분석 — 88,600,000원 보증금의 행방
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지운 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
88,600,000원 |
전입 2022.07.19 점유개시 2022.07.19 확정 2022.06.29 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2025.03.07 |
미배당액 인수 75,136,124원 |
실제 임차인은 최지운 1명입니다. 등기부상 임차권자이면서 경매 신청채권자이기도 하므로, 임차보증금과 신청채권액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
현재 확인되는 등기 및 임차 내역상 기존 근저당의 채무자는 홍정수로 기재되어 있으므로, 최지운을 해당 채무자와 동일인이라고 확정해서는 안 됩니다.
입찰 전 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 임차권등기명령, 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조하여 권리관계와 실제 인수 범위를 확인해야 합니다.
임차보증금 88,600,000원
− 예상 배당 13,463,876원
= 매수인 인수 75,136,124원
최저매각가 14,118,000원
+ 매수인 인수 75,136,124원
= 실질취득 89,254,124원
낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액도 줄어들고 인수보증금이 늘어나는 구조입니다. 집행비용 차이를 제외하면 총 취득부담은 보증금 88,600,000원 부근에 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
알찬집 동일 면적대 실거래를 비교하면, 최근 거래가격이 과거보다 낮아지는 하락 추세가 확인됩니다. 전체 거래 12건 평균은 77,833,333원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.
가격 비교에서는 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 -23.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.5㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.5㎡ | 3건 | 63,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 77,833,333원 |
이는 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다. 심지어 감정가 84,000,000원보다도 높은 취득부담입니다.
최저가 14,118,000원이 전체 실거래 평균의 18.1%, 최근 12개월 평균의 22.3%에 불과하다는 수치는 인수보증금을 제외한 비교이므로 실제 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
최근 거래 추세도 -23.4%로 하락하고 있어 과거 전체 평균을 근거로 높은 취득비용을 정당화하기 어렵습니다.
유찰 이력 자체가 향후 낙찰 여부를 확정하는 지표는 아니지만, 본건에서는 임차보증금 인수 구조와 함께 검토해야 합니다. 추가 유찰로 명목 최저가가 하락해도 인수금이 증가하므로, 단순한 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 654,124원 |
| 1. 임차인 최지운 보증금(우선변제) | 88,600,000원 | 13,463,876원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최지운 | 90,580,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 기준 예상배당입니다. 신청채권자와 임차보증금 권리자는 동일인 최지운으로, 서로 다른 사람의 채권으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 감정가 16.81% |
14,118,000원 | 75,136,124원 | 89,254,124원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.77% |
9,882,600원 | 79,295,287원 | 89,177,887원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
6,917,820원 | 82,206,701원 | 89,124,521원 |
이에 따라 실질취득액은 모든 시나리오에서 약 8,900만원 수준을 유지합니다. 집행비용 추정 차이만큼 총액이 소폭 달라질 뿐, 유찰로 최저가가 내려간다고 실질적인 취득가격까지 크게 내려가는 구조는 아닙니다.
최근 12개월 평균 및 최신 실거래와 비교하면 추가 유찰 시나리오에서도 가격 부담이 남습니다.
다만 이는 임차인 보증금 미배당액의 인수와 별개의 문제입니다. 주택임차권등기는 전액 배당을 받지 못하는 경우 인수하도록 매각물건명세서에 명시되어 있으므로, 권리가 깨끗한 물건으로 분류해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 건물의 11층 1101호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등입니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 지정 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전용 12.67㎡의 소형 도시형생활주택으로 매수층과 이용 수요를 확인해야 합니다. 최근 거래가 70,000,000원에서 60,000,000원으로 낮아졌고 최근 거래 추세도 -23.4%입니다. 과거 고가 거래를 현재 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기의 조건부 인수가 명시되어 있습니다. 전액 배당 여부와 매수인 인수액을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가 14,118,000원만을 최근 시세와 비교하지 마세요. 실제 비교 기준은 인수보증금을 포함한 89,254,124원입니다.
- 배당표 재검증. 집행비용 654,124원은 추정치입니다. 국세·지방세 압류도 있으므로 당해세, 법정기일, 배당 우선순위 및 실제 교부청구액 등을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 최지운은 임차권자와 신청채권자에 모두 해당합니다. 계약서, 보증금 송금내역, 임차권등기명령 등으로 권리관계를 검증하고 중복 계산을 방지해야 합니다.
- 명도 및 점유. 주택임차권등기가 존재하며 임대관계 및 현재 실제 점유상태는 추가 확인이 필요합니다. 잔금 납부 후 인도 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회·7회 유찰 시에도 예상 실질취득액이 약 8,900만원 수준으로 유지됩니다. 명목 최저가 하락만을 근거로 입찰가를 판단하지 않아야 합니다.
- 실거래 재확인. 2026.08 최신 거래 60,000,000원과 최근 12개월 평균 63,333,333원을 기준으로 층·향·상태·면적 차이를 확인하세요.
- 관리비 및 원본 서류. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 16.81%까지 내려간 사실보다 대항력 있는 임차인의 보증금을 얼마나 인수하는지가 훨씬 중요합니다.
현재 최저가 14,118,000원에 낙찰된다고 가정하면 예상 인수보증금은 75,136,124원, 실질취득액은 89,254,124원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다.
더구나 실거래는 -23.4%의 하락 추세이고, 이미 5회 유찰된 소형 도시형생활주택입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수금이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
결론적으로, 현 배당 및 인수 조건에서는 명목 최저가의 할인율을 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 핵심은 실제 보증금 인수액, 배당 우선순위 및 임차권 관계를 원본으로 검증한 뒤 실질취득액을 최근 거래가격과 비교하는 것입니다.
