인천지방법원 2025타경34230. 대성파크빌 105동 6층 602호, 감정 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 송승수이며 2021.01.22 매매를 원인으로 108,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022년부터 시작된 임주하의 주택임차권과 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임주하는 2022.07.29 전입·점유했고 2022.07.13 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 확약을 제외한 법률상 배당 구조만 보면 보증금 140,000,000원 가운데 현재 매각대금에서 126,394,000원이 배당되고 13,606,000원이 미배당되어 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 292-7 대성파크빌 105동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 35.33㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물 제6층 제602호 |
| 사용승인 | 2003.02.17 |
| 소유자 | 송승수 (2021.01.22 매매 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.03.06 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.07.29 임주하의 전입·점유가 확인되므로 임차인은 대항력을 갖는 구조입니다. 2024.08.27에는 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 이후 부천시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임주하 | 건물의 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임주하는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 중복신고가 아닙니다. 보증금은 140,000,000원이고, 임대차계약일은 2022.07.04, 확정일자는 2022.07.13, 주민등록 및 점유개시는 2022.07.29입니다. 배당요구일은 2024.08.27입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 129,000,000원이 최근 거래보다 높다
대성파크빌은 11세대이고, 대상 면적은 35.33㎡입니다. 제공된 실거래 표본은 2021.11 전용 34.55㎡ 6층의 112,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 112,000,000원으로 제시되어 있으며, 현재 최저가 129,000,000원은 그 금액의 115.2%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 실거래 | 34.55㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.33㎡ | — | 112,000,000원 |
| 감정가 | 35.33㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 실질취득 | 35.33㎡ | 6 | 129,000,000원 |
이 사건은 확약 때문에 임차보증금 13,606,000원을 실질 인수에 더하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 129,000,000원입니다. 하지만 그 금액 자체가 최근 12개월 평균 및 최신 거래 112,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 임주하 보증금 | 140,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임주하 보증금 부족분은 13,606,000원으로 산정됩니다. 4회 유찰 시 계산상 39,044,800원, 5회 유찰 시 59,326,080원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 129,000,000원 | 13,606,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,200,000원 | 39,044,800원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 82,560,000원 | 59,326,080원 | 0원 |
확약이 없다는 가정에서는 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 큰 선순위 대항력 임차 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 증가합니다. 다만 이 사건에서는 제출된 확약을 해당 임차인에 적용해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 현재는 낙찰가 자체인 129,000,000원을 기준으로 보는 것이 일관됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 대상은 전용 35.33㎡입니다.
- 입지. 경기도 부천시 오정구 내동 도당중학교 북측 인근이며, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 규모·거래. 대성파크빌은 11세대이며 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 제시외 건물. 5층 옥상부분을 이용해 설치된 판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 보일러실이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 좌우하는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임주하의 임차권등기가 실제 매각 이후 확약 내용대로 정리되는지 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 129,000,000원. 확약 반영 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 129,000,000원입니다. 최근 거래 112,000,000원보다 높습니다.
- 3회 유찰 이력 확인. 유찰이 이미 3회지만 현재 최저매각가는 감정가와 동일합니다. 회차 숫자 자체를 할인 근거로 보지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 옥상부분의 판넬조 창고 및 보일러실의 현황과 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 줄었지만, 가격 문제는 그대로다”
이 사건의 핵심은 두 단계로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 임주하는 말소기준권리보다 앞선 전입을 한 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이라 원칙적으로는 현재 회차에서 13,606,000원의 미배당 인수 문제가 생깁니다. 둘째, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그러나 확약으로 권리 부담이 정리된다고 해서 가격이 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 실질취득액 129,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 112,000,000원의 115.2%입니다. 여기에 3회 유찰 이력, 11세대 규모, 실거래 표본 1건이라는 제한까지 함께 보면, 이 사건의 핵심은 확약서의 실제 효력 확인과 현재 가격의 시세 적정성 검증입니다.
