인천지방법원 2025타경34254. 부천시 원미구 역곡동 대창스페이스빌 2동 5층 502호, 전용 44.99㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 202,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 98,980,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인되는 동일 면적 실거래는 2025년 1월 2층의 150,000,000원으로, 확약이 정상적으로 이행된다면 최저가 기준 실질취득은 최근 거래보다 51,020,000원 낮습니다.
하지만 이 사건은 최저가만 봐서는 안 됩니다. 최용석의 주택임차권등기에는 보증금 163,000,000원, 전입·점유·확정일자 2020.02.13이 기재돼 있고, 매각물건명세서는 이를 인수권리로 명시했습니다. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권 인수는 실질 0원이지만, 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 약 163,000,000원으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-21 대창스페이스빌 제2동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.99㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2012.03.23 · 12세대 |
| 소유자 | 유지성 (2019.11.29 매매, 2020.02.13 소유권이전 · 거래가 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권 확약을 함께 봐야 한다
현재 등기상 남아 있는 선순위 권리 중 가장 이른 것은 2022.06.07 국세 압류입니다. 최용석은 그보다 앞선 2020.02.13 전입·점유·확정일자를 갖고 있으며, 2024.02.19 건물 전부에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 때문에 법원 서류에도 임차권등기가 인수권리로 기재됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 위험을 해소하는 핵심 서류가 됐습니다.
임차인·점유자 분석
조사상 확인되는 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 인원은 표시돼 있지 않습니다. 확약은 최용석의 임차권등기에만 적용되므로, 나머지 두 점유자는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용석 | 건물의 전부 · 2020.02.13 확정일자 2020.02.13 | 163,000,000원 | 인수권리 표시 | 확정일자 有 배당요구 2024.02.19 | 말소동의 확약 승계 표시 없음 |
| WANG ZIHAO | 2024.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 적용 밖 승계 아님 |
| LI ZHUORUI | 2024.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확약 적용 밖 승계 아님 |
WANG ZIHAO와 LI ZHUORUI의 전입일은 2022.06.07 국세 압류보다 늦어 현재 확인되는 순위상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 최용석에 대한 확약의 적용 대상도 아니므로, 확약 밖 점유·명도 및 보증금 관계는 별도의 리스크로 남습니다.
② 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 반대다
대창스페이스빌 2동은 12세대 규모이며, 전용 44.99㎡와 일치하는 최근 거래는 2025년 1월 2층 150,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이지만 표본이 한 건이므로 층·상태 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 44.99㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.99㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
확약이 유효하면 최저가 98,980,000원이 그대로 실질취득이 되어 최근 거래의 66.0%입니다. 반대로 확약이 무효이거나 말소조건이 이행되지 않으면 대항력 인수형의 실질취득은 약 163,000,000원으로 수렴해 최근 거래보다 13,000,000원 높고 108.7%가 됩니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 확약의 확실성에서 결정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 반영 실질취득 | 확약 제외 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 98,980,000원 | 98,980,000원* | 약 163,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 69,286,000원* | 약 163,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 48,500,200원* | 약 163,000,000원 |
* 말소동의 확약서가 최용석 임차권등기에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다. 확약을 제외하면 보증금 163,000,000원이 매수인 부담 계산의 기준이 되며, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 163,000,000원으로 수렴합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 |
| 1. 광명동부새마을금고 근저당 | 162,500,000원 | 96,798,360원 |
| 2. 서서울농업협동조합 근저당 | 138,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,462,500,000원 중 예상 배당은 96,798,360원, 미배당은 2,365,701,640원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 금액이 확인되지 않아 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 또한 광명동부새마을금고와 서서울농업협동조합 근저당에는 각각 2013.10.14 및 2020.02.14 말소기재가 있으므로 실제 배당순위와 금액은 배당표 원본으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근으로, 다세대 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호로, 2012.03.23 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·화재경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역이며, 공시지가는 2,749,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 한 건뿐입니다. 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부현황과 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 최용석의 을구 5번 임차권등기인지, 낙찰·대금납부·배당 후 말소조건과 철회 가능성이 없는지 확인해야 합니다.
- 인수 문구. 매각물건명세서의 인수권리 문구와 확약서의 말소동의 문구를 한 문장씩 대조해 최용석 보증금 163,000,000원의 미배당액이 매수인에게 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자. WANG ZIHAO와 LI ZHUORUI의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 말소된 근저당. 광명동부새마을금고와 서서울농업협동조합 근저당의 말소기재를 등기부 원본에서 재확인하고, 실제 말소기준권리와 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
- 국세·지방세. 남동세무서·부천시·안산세무서 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·내부 상태. 5층 최상층 다세대이고 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·결로·옥상 방수·수리비와 점유자 명도비용을 현장 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 거래는 2025.01의 한 건뿐입니다. 2층 거래와 본건 5층의 상태·향·수리 수준을 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 확약의 효력이다
확약이 완전하게 이행된다는 전제에서는 실질취득 98,980,000원으로 최근 거래 150,000,000원의 66.0%에 해당해 가격 여유가 분명합니다. 그러나 그 전제 하나가 무너지면 최용석의 보증금 163,000,000원이 다시 핵심이 되고, 실질취득은 최근 거래보다 높은 약 163,000,000원으로 바뀝니다.
여기에 확약 적용 밖 점유자 2명의 보증금·점유관계가 미상이고, 12세대 소규모 다세대로 거래 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “9,898만원이라서 싼 물건”이 아니라, “확약 원본과 점유관계를 확인했을 때만 9,898만원의 가격 메리트가 성립하는 조건부 물건”입니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약과 명도관계 확인 후 조건부 검토입니다.