인천지방법원 2025타경34256. 부천시 소사구 송내동 에이치.비엘림캐슬 10층 1001호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 2021.03.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이고, 본건은 제10층에 위치합니다. 현재 소유자는 고완석이며, 2021.04.30. 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 출발점은 소유권이전보다 앞선 2021.03.31. 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 등기상 채권최고액은 5,500,000,000원이고 공동담보목록 제2021-206호가 기재돼 있습니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 572-8 에이치.비엘림캐슬 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로169번길 7-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 15층 중 10층 |
| 사용승인 / 구조 | 2021.03.24. · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 고완석 (2021.04.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 확약 확인이 결론을 좌우한다
말소기준권리는 2021.03.31. 접수된 부천중앙새마을금고 근저당입니다. 송연나의 전입일 2021.04.29.과 확정일자 2021.05.10.은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. DAGAAS XIAN KARL PATRICK, DAGAAS ZOREN LOU, 유병준의 전입일도 2025년으로 더 늦어, 확인된 4명 모두 선순위 근저당에 대항할 수 없습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요
| 관계인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| DAGAAS XIAN KARL PATRICK | 2025.01.25. / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| DAGAAS ZOREN LOU | 2025.01.25. / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유병준 | 2025.02.04. / 미상 | 1,000,000원 / 750,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송연나 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.04.29. / 2021.05.10. | 290,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 후순위 | 0원* |
* 송연나 임차권의 명세서상 표시 금액은 290,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 평가했으며, 확약서 원본의 적용 범위와 말소 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
유병준은 보증금 1,000,000원, 차임 750,000원으로 조사됐고, 나머지 두 점유자의 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다. 이들은 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 낙찰 후 실제 점유 상태와 퇴거 일정은 별개의 명도 문제입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
현재 최저매각가는 113,190,000원으로 감정가 231,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 “감정가보다 51% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 5,679,194,660원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 5,712,593,194원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,463,100원 | 54,064,764원 | 5,735,935,236원 | 0원* |
현재 확인된 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원*으로 계산됩니다. 다만 유찰이 거듭될수록 선순위 채권과 신청채권자의 미배당은 늘어나며, 이것이 곧 매수인의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 매수인의 실질취득액은 현재 회차 기준 113,190,000원*이지만, 시세 비교가 없으므로 적정가 여부는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 5,500,000,000원 | 110,805,340원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부천중앙새마을금고 금액은 공동담보목록이 기재된 등기상 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 소사구 송내동 남부천우체국 북측 인근으로, 오피스텔과 근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부천역 및 중동역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.03.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층으로, 급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 노폭 약 35미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 대로1류에 접합니다. 공시지가는 3,808,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이지만 최근 실거래 비교값이 없어, 실제 환금성과 적정 매수가격은 동일 건물 및 인근 오피스텔 거래 확인 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송연나 임차권등기 전부에 적용되는지, 말소 시기와 조건이 무엇인지 원문으로 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원* 판단은 송연나 임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자의 별도 계약이나 권리가 추가로 확인되면 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 현장 점유. DAGAAS XIAN KARL PATRICK, DAGAAS ZOREN LOU, 유병준의 실제 점유 여부와 퇴거 가능 시기를 확인하세요.
- 임대차 확인. 보증금과 차임이 확인되지 않은 점유자의 계약서 존재 여부를 확인하고, 유병준의 보증금 1,000,000원·차임 750,000원 계약 상태도 대조하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.24. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 행정상 정리 절차를 확인하세요.
- 체납 확인. 부천시 및 국 압류와 별개로 당해세, 공용부분 관리비 등 낙찰 후 비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 핵심은 명세서상 송연나의 290,000,000원 임차권 인수 표시입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 평가되고, 다른 세 명도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리분석만 보면 확약 확인을 전제로 인수 부담을 통제할 수 있는 구조입니다.
하지만 현재 최저가 113,190,000원은 이미 2회 유찰된 감정가의 49%일 뿐, 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상황에서 최저가만 보고 싸다고 평가하는 것은 위험합니다. 여기에 다수 점유자의 명도 확인과 민간임대주택등기 점검도 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 보류. 확약서 원본과 현장 점유, 실제 거래가격을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.