인천지방법원 2025타경34260. 김포시 풍무동 재인구겐하임 4층 403호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 11일 거래가 277,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 함께 설정됐습니다. 이후 국세 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매가 이어진 구조입니다.
등기상 말소기준은 2023년 3월 28일 강서세무서장의 국세 압류입니다. 그러나 임차인 권수진은 그보다 앞선 2022년 3월 3일 주민등록을 마치고, 2022년 2월 21일 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없으며, 보증금 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 916 재인구겐하임 4층 403호 경기도 김포시 양도로19번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.11. 거래가 277,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 대지권 관련 | 대지권 미등기 · 토지지분 8.16㎡ 관련 취득세 신고서·납부확인서·분양계약서·부동산거래계약신고필증 등이 제출됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서 압류, 강제경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권수진은 말소기준 전에 주민등록과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인으로, 배당을 받고도 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권수진 건물 전부·주거 | 2022.03.03. 2022.02.21. | 265,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 2023.07.11. | 136,318,480원* |
| 김대현 점유 부분 미상 | 2024.05.21. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
* 권수진의 136,318,480원은 현재 최저가를 기준으로 계산한 배당 후 부족분입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 포함하고 실제 이행되는 경우에는 권수진 관련 매수인 인수가 실질 0원이 될 수 있습니다. 확약은 권수진에게만 적용되며, 김대현의 계약·보증금 확인 필요성까지 없애는 것은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 최저가와 실질취득을 분리해서 봐야 한다
현재 최저가는 131,320,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면상으로는 감정가보다 136,680,000원 낮지만, 확약을 반영하지 않으면 권수진의 미배당 보증금 136,318,480원을 추가로 인수하게 됩니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득은 267,638,480원입니다.
즉 낙찰가만 1.31억으로 내려왔다고 해서 실질 부담도 같은 폭으로 낮아진 것이 아닙니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 감소하고, 미배당 인수액은 반대로 증가합니다. 확약이 없다면 유찰 횟수를 가격 메리트로 곧바로 해석할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정·확약 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,638,480원 |
| 1. 임차인 권수진 보증금 | 265,000,000원 | 128,681,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권수진은 265,000,000원 중 128,681,520원을 배당받고, 부족분 136,318,480원이 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 부족분이 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·민간임대주택등기 체크
이 물건에는 대지권 미등기 문제가 표시돼 있습니다. 김포시 사실조회 결과 토지지분 8.16㎡를 포함한 취득세 신고서, 취득세 납부확인서, 분양계약서, 부동산거래계약신고필증과 지방세 세목별 과세증명서가 제출됐습니다. 다만 서류가 제출됐다는 사실과 낙찰자가 대지지분을 문제없이 이전받는다는 결론은 동일하지 않으므로, 대지권 등기 가능성과 추가 비용을 확인해야 합니다.
2022년 4월 11일에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대돼야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다. 매각 후 등록 말소 여부와 낙찰자의 의무 승계 여부를 관할 기관 및 원본 등기로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 건물현황도상 다락방이 존재합니다.
- 입지. 풍무초등학교 북서측 인근으로, 주상복합부동산과 상업용부동산이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물로 승강기, 소화전, 기계식 주차시설과 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 대로와 남동측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·고도지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 5,283,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 임차권등기 말소 대상, 이행 조건과 시점이 구체적으로 적혀 있는지 확인하세요.
- 권수진 배당·인수. 확약이 유효하지 않으면 현재 최저가 기준 136,318,480원의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 김대현 점유. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·계약·점유 부분이 확인되지 않았으므로 현장조사와 명도 계획이 필요합니다.
- 대지권 미등기. 토지지분 8.16㎡의 이전등기 가능성, 추가 분담금과 소송 필요 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 경매 매각 후 등록 말소와 임대의무 승계 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류 세 건의 체납세액과 법정기일을 확인해 임차인 예상배당 변동을 다시 계산하세요.
- 실거래 비교. 최저가 비율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 대지권 관련 제출서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약서의 효력을 사는 경매
이 물건은 감정가 268,000,000원에서 최저가 131,320,000원까지 내려왔지만, 일반적인 반값 경매와 구조가 다릅니다. 확약을 배제하면 대항력 임차인 권수진의 미배당 보증금 136,318,480원을 인수해 실질취득이 267,638,480원으로 올라갑니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나므로 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명확히 담고 실제 이행된다면 권수진 관련 인수는 실질 0원*이 될 수 있습니다. 이때는 최저가가 곧 핵심 취득가격이 됩니다. 다만 대지권 미등기, 민간임대주택등기, 보증금 미상 점유자 김대현과 당해세 변수는 별도로 남습니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 이행이 확정되면 조건부 저가형. 이 사건의 결론은 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문과 이행 가능성에 달려 있습니다.