인천지방법원 2025타경34273. 부천시 오정구 내동 삼화탑스빌 가동 4층 402호, 전용 47.39㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 153,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 74,970,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 말소동의 확약서입니다.
임차인 이규진은 2021.04.09 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.08입니다. 말소기준인 2022.10.18 홍경택 근저당보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 매각대금 74,970,000원에서 집행비용 1,749,460원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 73,220,540원이고, 보증금 부족분은 86,779,460원입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이 부족분이 늘어나므로 ‘7,497만원짜리 물건’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34273 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 340-3 삼화탑스빌 가동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.39㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 · 2002.12.16 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 변훈주 (2021.03.12 매매, 거래가 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준권리는 2022.10.18 접수된 홍경택의 근저당권 75,000,000원입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 용인시·국·부천시·김포시의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이규진은 근저당 설정 전인 2021.04.09에 전입·점유했고 2021.04.08 확정일자를 갖췄으므로, 2023.04.19에 등기된 주택임차권이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 대항력이 사라지지 않습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 2명)
| 임차인 | 점유·범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09 / 2021.04.08 | 160,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 전동호 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 이름은 이규진·전동호 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자·경매신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체입니다. 전동호의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 45.4%지만 표본은 2022년 1건
확인되는 동일면적 실거래는 전용 47.39㎡의 2022년 8월 거래 1건이며, 2층이 165,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 거래가의 45.4%, 감정가는 약 92.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 47.39㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 확인 평균 | 47.39㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
확약서가 유효하면 실질취득 74,970,000원은 확인 실거래의 45.4%여서 숫자상 가격 여유가 큽니다. 반대로 확약이 빠지면 실질취득이 161,749,460원으로 올라 확인 실거래의 약 98.0%가 됩니다. 즉 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수보다 확약서가 실제로 인수를 제거하느냐에 의해 결정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,749,460원 |
| 1. 임차인 이규진 보증금 | 160,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 근저당 · 홍경택 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표준 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 이규진의 우선변제에 사용되고, 보증금 부족분 86,779,460원이 남습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 이규진에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내동어린이공원 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 급배수·위생·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 330.5㎡, 공시지가 1,939,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2002년 준공·12세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 1건뿐이어서, 매도 시 거래기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 8번 이규진 임차권을 대상으로 하는지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 확인하세요.
- 확약의 지속성. 매각대금 납부와 소유권 이전 이후에도 확약에 따라 임차권등기가 확실히 말소되는지 법원 제출 원본과 관계기관 확인이 필요합니다.
- 전동호 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유범위·임대차계약·보증금·퇴거 조건을 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류. 용인시·국·부천시·김포시 압류가 있으며, 당해세가 있으면 배당 순위와 각 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권. 160,000,000원의 가압류와 같은 금액의 경매신청채권이 함께 표시되어 있으므로 실제 채권 확정액과 중복 여부를 배당요구 내역에서 대조하세요.
- 현재 시세. 비교 가능한 거래가 2022.08의 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 최신 실거래·매물가·수리 상태를 추가 비교하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 점유자 이사비·명도기간을 실질취득비용에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구내역·매각기일 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건이 아니라, 확약서가 싼 가격을 만드는 물건”
현재 최저가 74,970,000원만 보면 감정가의 49%, 확인 실거래의 45.4%입니다. 그러나 원래 권리 구조대로라면 대항력 임차인 이규진의 미배당 보증금 86,779,460원을 인수해 실질취득이 161,749,460원까지 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 유일한 핵심 자료가 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약서가 유효하게 적용되면 이규진에 대한 인수는 실질 0원*, 실질취득은 74,970,000원*으로 낮아집니다. 다만 확약은 이규진 임차권에만 적용되고, 전동호의 실제 점유·명도 문제와 오래된 1건뿐인 시세 표본은 별도로 검증해야 합니다. 결론은 확약서 확인 전에는 보류, 원본 확인 후에는 가격 검토 가능입니다.
