인천지방법원 2025타경34275. 김포시 구래동 김포더럭스나인 디동 3층 303호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 손재현이며 2022.05.27. 거래가액 90,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매 권리분석의 기준점은 2023.03.28. 강서세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 강제경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만 보면 말소되는 2024.10.08. 주택임차권등기가 그보다 앞선 2022.09.02. 전입·점유와 2022.08.03. 확정일자를 보유한다는 점입니다. 임차인 김대현의 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 말소동의 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못하는 48,432,560원은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-36 김포더럭스나인 제디동 제3층 제303호 도로명: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 10층 건물 내 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2020.06.09 |
| 소유자 | 손재현 (2022.05.27. 거래가액 90,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.28. 갑구 5번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.28. 국세 압류입니다. 하지만 김대현은 그보다 앞선 2022.09.02. 전입·점유와 2022.08.03. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.10.08.에 접수됐지만, 임차권등기 자체의 접수일보다 보존된 전입·점유와 확정일자의 선후관계가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 규칙상 인수, 확약으로 실질 0원*
현재 확인된 실제 임차인은 김대현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자이자 신청채권자로 나타나므로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김대현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.09.02 확정일자 2022.08.03 배당요구 2024.10.08 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 | 실질 0원* 확약 미반영 규칙값 48,432,560원 |
* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 유효하고 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 미반영 규칙상 현재 회차 인수 가능액은 48,432,560원입니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 52,920,000원으로 감정가 108,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 주기보다 오피스텔의 실제 거래 가능 가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
확약이 없었다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 커져, 최저가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 100,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 현재는 확약으로 주된 인수가 실질 해소되는 구조이므로 실질취득 기준액은 52,920,000원이지만, 이를 시세와 비교할 실거래 자료는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 확약 미반영 미배당 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,920,000원 | 49% | 48,432,560원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 34% | 64,022,792원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 24% | 74,935,954원 | 실질 인수 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 김대현 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되며, 보증금 미배당액은 48,432,560원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약이 유효하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측·북서측·북동측으로 노폭 23m·8m·12m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고 최근 실거래 자료가 없어, 실제 매매가격과 임대수요를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 효력 발생 시점과 낙찰 후 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약서가 제출됐다는 사실과 실제 등기 말소 완료는 별개이므로 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시나리오. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 48,432,560원의 보증금 미배당 인수 가능성이 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구와 법정기일을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 52,920,000원을 주변 오피스텔 매매가·임대료·공실과 직접 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있어 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리구조의 출발점은 보증금 100,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 48,432,560원의 미배당액이 생기고, 추가 유찰 시 미배당액은 더 커져 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
반면 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 실제 말소까지 이행되면, 김대현 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*이 되고 실질취득 기준액은 현재 최저가 52,920,000원이 됩니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 현장 시세 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서의 확실성과 오피스텔의 실제 환금성입니다.