말소동의 확약이 유효하면 실질취득 5,929만원 — 부천 성원파크타운 지층2호

인천지방법원 2025타경34281. 부천시 소사구 괴안동 성원파크타운 나동 지층2호, 전용 45.63㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 박성현은 2020년 11월 27일 매매를 원인으로 115,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2020년 12월 24일 마쳤습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 핵심은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권과 그 임차권에 관해 제출된 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다.

임차권의 전입일은 2020년 12월 15일, 점유개시일은 2020년 12월 18일이며, 확정일자는 2020년 11월 20일입니다. 말소기준인 2022년 8월 25일 국세 압류보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 최저가 59,290,000원에서 집행비용을 제외하고 57,822,780원이 배당되면 보증금 부족분은 57,177,220원입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합한 총 부담은 116,467,220원으로, 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득액은 보증금 수준에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 승부처

2002년 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2019년 6월 12일 말소됐고, 2014년 박정희 가압류 104,400,000원도 2014년 7월 10일 해제로 말소됐습니다. 2019년 농소농업협동조합 근저당권 32,400,000원 역시 2020년 12월 7일 말소돼 매수인이 인수할 존속 권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 8월 25일 국세 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 보증기관 승계 신고이므로 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명입니다. 그럼에도 등기된 보증금 권리는 원칙상 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조이므로, 말소동의 확약서의 원본·적용 대상·말소 절차를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

② 임차권 분석 — 원칙상 인수, 확약 적용 시 실질 0원*

* 실질 인수 0원과 실질취득액은 한국토지주택공사 명의 주택임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 거래의 39.5%

성원파크타운 전용 45.63㎡의 확인 거래는 2024년 5월 1층 150,000,000원 1건입니다. 확약을 적용한 현재 실질취득 59,290,000원은 이 거래가의 39.5%로, 단순 금액 차이는 큽니다. 감정가 121,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다.

다만 가격 판단을 낙관적으로 고정할 수는 없습니다. 비교 거래가 1건뿐이고, 거래 시점도 2024년 5월이며 대상은 지층2호입니다. 거래 표본만으로 상승·하락 추세를 단정하기 어렵고, 지층의 채광·습기·환기·침수 우려와 매수층 제한은 일반층보다 환금성을 낮출 수 있습니다. 따라서 39.5%라는 수치는 가격 여유를 보여주는 참고값이지, 현재 매매가를 확정하는 지표는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 임차보증금 일부만 배당됩니다. 임차보증금의 룰상 부족분은 57,177,220원이지만, 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 지상 4층·지하 1층 건물 내 지층2호입니다.
• 주위환경. 부천동중학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 구조이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 공도와 접하고, 토지는 평탄한 장방형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 속하며 소로3류와 접합니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. ㎡당 2,306,000원이며 토지면적은 478.0㎡입니다.
• 표시 확인. 건물 외벽에 “2동 나” 표시가 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원본과 적용 부동산·임차권자·말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 말소 실행 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되며 실제 임차인은 0명입니다. 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 계산하지 마세요.
• 지층 현장 점검. 채광·환기·결로·곰팡이·누수·배수·침수 흔적과 창호 상태를 직접 확인하세요.
• 가격 재검증. 비교 거래는 2024년 5월 1층 150,000,000원 1건입니다. 지층 거래 또는 인근 유사 다세대의 현재 호가·실거래를 별도로 확인하세요.
• 외벽 동 표시. 현장에는 “2동 나” 표시가 있으므로 등기상 나동 지층2호와 실제 출입구·호실 위치를 대조하세요.
• 조세·비용 확인. 국세와 부천시 압류가 존재하므로 당해세 여부, 집행비용 확정액과 배당순위를 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 완결돼야 싼 물건”

현재 최저가 59,290,000원만 보면 2024년 5월 실거래 150,000,000원의 39.5%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 물건의 본질은 단순 할인 매물이 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 115,000,000원 임차권이 있고, 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 116,467,220원입니다. 낮은 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 해당 임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 약정이 그대로 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 59,290,000원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 확약서 완결성, 가격의 핵심은 지층 환금성 검증입니다. 확약 원본과 말소 실행 절차가 확인되고 지층 상태가 양호할 때만 가격 메리트가 현실화됩니다.