룰상 인수 62,365,420원 — 다만 확약 유효 시 실질 인수는 0원*

인천지방법원 2025타경34291. 김포시 풍무동 넘버원리치안 10층 1006호로, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 소유자 이후승은 2020년 11월 2일 거래가액 133,322,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 5월 4일 동고양세무서의 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리입니다. 2024년 고양세무서와 김포시의 압류, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 등기 순서보다 임차인의 전입·점유 시점입니다. 우근호는 2022년 10월 31일 전입 및 점유를 시작해 2023년 5월 4일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 125,000,000원, 확정일자는 2022년 9월 13일이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다

갑구의 2023년 5월 4일 압류가 말소기준입니다. 그 뒤에 접수된 고양세무서 압류, 김포시 압류, 강제경매개시결정과 2024년 11월 1일 주택임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권자인 우근호의 전입·점유는 2022년 10월 31일로 말소기준보다 빠르므로, 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 최저가 64,190,000원을 기준으로 집행비용 1,555,420원을 먼저 차감하면, 임차인에게 예상되는 배당은 62,634,580원입니다. 보증금 125,000,000원 중 62,365,420원이 남으므로, 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 126,555,420원으로 보증금 125,000,000원에 집행비용을 더한 수준입니다.

③ 가격 구조 — 49%는 시세 할인율이 아니다

감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 64,190,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49.0%이지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 주변 최신 거래와 비교하지 않은 상태에서 “시세의 절반” 또는 “매우 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

확약을 배제한 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가해, 총부담이 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 반대로 이번 건은 확약이 유효하면 해당 임차인 인수가 실질 0원이므로, 실질취득가는 현재 최저가인 64,190,000원*으로 달라집니다. 다만 시세 비교자료 없이 감정가 대비 비율만으로 저가 여부를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

현재 회차 기준 우근호의 보증금 미배당액은 62,365,420원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액은 줄고 룰상 부족분은 커질 수 있습니다. 확약이 유효하면 우근호 임차권의 실질 인수는 0원*이나, 실제 배당순위와 확약 이행 여부는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근으로 업무시설, 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 1006호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 각각 접합니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)이며 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 공항시설 관련 구역, 성장관리권역과 토지거래계약 허가구역 등이 중첩됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 우근호의 을구 1번 임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 말소 조건. 확약의 유효기간, 낙찰자 의무, 대금납부 후 말소 신청 절차와 추가 서류 요구 여부를 확인하세요.
• 세금 법정기일. 세무서 압류 2건과 김포시 압류 1건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
• 점유 확인. 실제 임차인은 우근호 1명으로 파악되나 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022년 11월 23일 기재된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 관련 의무를 확인하세요.
• 시세 대조. 최저가 64,190,000원을 인근 오피스텔의 최신 실거래·보증금·월세 및 공실 수준과 비교하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 체납 공과금과 매각대금에서 우선 변제될 조세를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — 확약 확인 전과 후가 전혀 다른 물건

확약을 제외하면 이 물건은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있어, 현재 최저가 64,190,000원 외에 62,365,420원을 인수할 수 있는 물건입니다. 낙찰가와 룰상 인수액을 합친 부담은 126,555,420원으로, 단순히 감정가의 49%에 취득하는 구조가 아닙니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 우근호 임차권등기의 말소가 실제로 이행된다면 결론은 달라집니다. 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 현재 최저가 64,190,000원*이 됩니다. 다만 세금 압류 3건, 민간임대주택등기, 확약서 조건과 시세 검증이 남아 있으므로 등급을 높게 보기 어렵습니다. 확약 원문 확인이 입찰 여부를 가르는 단 하나의 핵심 절차입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 매각 후 우근호의 주택임차권등기 말소가 약정대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 법률상 배당 부족분은 현재 회차 기준 62,365,420원입니다.