인천지방법원 2025타경34299. 부천시 원미구 역곡동 52-3의 토지와 에이동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층과 지하층 모두 단독주택 용도이며, 현장조사 당시 공실이었습니다. 토지는 188.7㎡의 대지이고 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층 구조로, 사용승인일은 1983.06.30.입니다.
권리구조의 기준점은 소유자 채희정 명의로 소유권이 이전된 2022.08.26. 같은 날 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 816,000,000원이며 토지 역곡동 52-3과 공동담보입니다. 이후 설정된 최수현의 근저당권 1,000,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 266,067,000원에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-3 에이동 · 지봉로70번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 및 지하층 단독주택 · 현황 공실 |
| 토지 | 대 188.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 지하층 대부분 지상 노출 · 1983.06.30. 사용승인 |
| 소유자 | 채희정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 775,706,400원 / 266,067,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 702,210,267원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 발코니 및 부속건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 한국주택금융공사의 근저당권 680,000,000원과 금지사항등기는 2021.02.03. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.26. 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 최수현의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길장렬 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 2022.08.26. 이후 전입 |
| 곽선문 | 2024.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준일 2022.08.26. 이후 전입 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 금액은 단정할 수 없지만, 제공된 권리분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가 775,706,400원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 266,067,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차 가정가는 186,246,900원, 그다음 회차 가정가는 130,372,829원입니다.
다만 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 1983년 사용승인 건물의 실제 상태, 제시외 건물, 내부 마당의 쓰레기, 설비의 정상 작동 여부와 토지가치를 각각 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,938원 | - |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 816,000,000원 | 261,542,062원 | 554,457,938원 |
| 2. 근저당 · 최수현 | 1,000,000,000원 | 0원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 1,816,000,000원 | 261,542,062원 | 1,554,457,938원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 702,210,267원이며, 현재 최저가 가정에서는 261,542,062원이 배당돼 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주위환경. 부천동초등학교 남동측 직선거리 약 250m 지점으로, 연립주택·다세대주택과 일부 단독주택이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 지봉로변 시내버스정류장까지 도보 5분 이내, 1호선 경인전철 역곡역까지 도보 약 10여분 내외입니다.
- 토지. 대 188.7㎡, 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 1,988,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 부천동초 상대보호구역에 저촉됩니다. 외국인 등 토지거래허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 지하층 대부분이 지상에 노출돼 있습니다. 외벽은 변색벽돌 치장쌓기, 창호는 알루미늄 및 하이새시 이중창 구조입니다.
- 설비·현황. 가스보일러와 위생설비가 있으나 공실로 정상 사용 여부는 조사되지 않았습니다. 공부와 현황은 부합하고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건. 발코니와 부속건물이 일괄매각에 포함되며, 내부 마당에는 쓰레기가 다수 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 공실 기록과 전입자 2명의 기록이 함께 존재하므로 실제 점유자, 출입 가능 여부와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 길장렬·곽선문의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 부분을 매각물건명세서 및 관련 서류로 대조하세요.
- 수선비 점검. 1983년 사용승인 건물의 구조 상태와 보일러·위생설비 작동 여부, 쓰레기 반출 및 정비비용을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 발코니와 부속건물의 위치·면적·현황을 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역과 외국인 등 토지거래허가구역 관련 제한을 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율이 아니라 인근 토지 거래, 노후 건물 가치와 수선비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 가능 금액이 실제 배당표에 반영되는지 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 적정성은 별개”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 권리분석처럼 단순하지 않습니다. 감정가 775,706,400원에서 3회 유찰돼 266,067,000원까지 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 1983년 사용승인 단독주택의 상태, 공실과 쓰레기, 설비 작동 여부, 제시외 건물과 토지가치를 모두 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 재검증입니다.
