인천지방법원 2025타경34299. 부천시 원미구 역곡동 52-3 에이동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층과 지하층은 모두 단독주택 용도이고 현장조사 당시 공실이었습니다. 사용승인일은 1983.06.30이며, 내부 마당에는 쓰레기가 다수 있는 것으로 조사됐습니다. 토지는 188.7㎡, 지목은 대, 평지의 자루형 토지입니다.
권리의 기준점은 2022.08.26 설정된 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당입니다. 이후 2024.05.16 최수현 명의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당과 2025.08.26 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 702,210,267원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34299 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-3 에이동 · 지봉로70번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 및 지하층 단독주택 용도 · 현황 공실 |
| 토지 | 188.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 사용승인 1983.06.30 |
| 소유자 | 채희정 · 2022.08.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 775,706,400원 / 266,067,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥군수산업협동조합 / 702,210,267원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(발코니, 부속건물) 각 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.06.07 한국주택금융공사 근저당 680,000,000원은 2021.02.03 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 이후인 2022.08.26 고흥군수산업협동조합 근저당입니다. 2024.05.16 최수현 근저당 및 2025.08.26 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인·전입 조사 — 2명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길장렬 | 2022.11.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 곽선문 | 2024.12.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 전입일은 말소기준일인 2022.08.26보다 모두 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 보증금과 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 내역을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%
최저매각가는 266,067,000원으로 감정가 775,706,400원의 약 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 186,246,900원, 5회 유찰 시 130,372,829원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 266,067,000원 | 261,542,062원 | 1,554,457,938원 |
| 4회 유찰 시 | 186,246,900원 | 182,839,443원 | 1,633,160,557원 |
| 5회 유찰 시 | 130,372,829원 | 127,747,609원 | 1,688,252,391원 |
③ 예상배당표 (매각가 266,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,938원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수산업협동조합 | 816,000,000원 | 261,542,062원 |
| 2. 근저당 · 최수현 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 4,524,938원을 제외한 261,542,062원이 선순위 고흥군수산업협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 합계 1,816,000,000원 기준 미배당액은 1,554,457,938원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동초등학교 남동측 직선거리 약 250m 지점으로, 인근은 연립주택·다세대주택 등 공동주택과 일부 단독주택으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 지봉로변 시내버스정류장까지 도보 5분 이내, 지하철 1호선 경인전철 역곡역까지 도보 약 10여분 내외로 조사됐습니다.
- 토지. 188.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가), 공시지가는 1,988,000원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층으로 지하층 대부분이 지상에 노출된 구조이며, 1층과 지하층 모두 단독주택 용도입니다.
- 설비. 가스보일러 및 위생설비가 있으나 공실로 정상 사용 여부는 조사되지 않았습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 감정요항표에는 외국인 등 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와 현황은 부합하며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 전입자 2명이 확인되므로 매각기일 전 실제 점유 여부와 인도 대상을 다시 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 두 전입자는 말소기준 이후라 대항력 인수 대상은 아니지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 건물 상태. 1983년 사용승인 건물이고 설비 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 내부 상태와 수선 범위를 현장 기준으로 점검하세요.
- 쓰레기 처리. 현황조사상 내부 마당에 쓰레기가 다수 있으므로 인도 이후 정리·처리 부담을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 발코니 및 부속건물이 포함됩니다. 현장 경계와 실제 제시외 건물 상태를 확인하세요.
- 공동담보 관계. 최수현 근저당은 역곡동 52-11 토지와 역곡동어린이집 건물 등에도 공동담보가 설정돼 있어 실제 배당관계는 공동담보 실행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물 상태와 인근 거래를 별도로 대조해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.08.26 고흥군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 최수현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 길장렬은 2022.11.11, 곽선문은 2024.12.11 전입해 모두 기준일보다 늦고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%인 266,067,000원까지 내려왔고, 1983년 사용승인 단독주택에 현황 공실, 내부 마당 쓰레기, 설비 작동 여부 미확인이라는 물리적 요소가 함께 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실제 건물 상태와 토지 가치, 점유관계 확인이 입찰 판단의 핵심입니다. 권리 인수는 0원이지만, 그것만으로 현재 가격의 메리트까지 입증되는 것은 아닙니다.
