2회 유찰 49%지만, 승부처는 가격보다 ‘임차권 말소 확약’ — 부천 매트로팰리스투에이 1507호

인천지방법원 2025타경34312. 부천시청 동측 인근에 있는 매트로팰리스투에이 15층 1507호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김문열이며 감정가는 80,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 39,200,000원입니다.

표면적으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 말소기준인 2023.12.11. 국세 압류보다 앞선 2023.05.04. 전입·점유를 갖춘 88,000,000원 임차권이 있어, 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 설정됐던 근저당들은 각각 해지·말소됐습니다. 농업협동조합중앙회 근저당은 2016.05.11, 박대훈 근저당은 2007.05.31, 임성령 근저당은 2008.04.22, 김보라에서 김연화로 이전된 근저당은 2012.02.17, 심상점 근저당은 2015.08.06, 김은혜 근저당은 2015.11.06 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당들을 현재 매수인이 인수하는 구조로 보면 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준점은 2023.12.11. 국 명의 압류입니다. 그 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류, 부천시 압류, 국세 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입·점유일이 2023.05.04로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 승계신고 1건

한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 명의의 임차권등기 승계신고 1건으로 정리됩니다. 배당요구일은 2024.07.10입니다.

③ 회차별 실질취득 — 확약 유무가 전부다

확약이 없다면 낙찰가가 39,200,000원에서 27,440,000원, 19,208,000원으로 내려갈수록 미배당 보증금 인수액은 49,905,600원, 61,453,920원, 69,537,744원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로 권리상 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

배당 계산상 매각대금은 집행비용과 임차권 승계채권 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 다만 명목채권 합계에는 등기상 이미 말소된 과거 근저당과 2025.05.13 취소기각결정으로 말소된 종전 강제경매 이력이 함께 포함돼 있으므로, 실제 배당대상 채권은 배당요구 내역과 최신 등기부로 다시 구분해야 합니다. 당해세 해당액에 따라 배당액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시청 동측 인근의 중심상업지역으로, 주변에 공동주택·업무시설·상업시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 부천시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 최상층 1507호이며, 사용승인일은 2004.12.07입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 중로, 남측으로 광대로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 점유·임대관계. 오피스텔 이용 상태는 확인되지만 실제 임대관계는 미상입니다. 별도 점유자가 있다면 대항력과 명도관계는 원본 확인 전까지 미상으로 봐야 합니다.
• 환금성. 역세권 중심상업지역 오피스텔이라는 접근성은 있으나, 2004년 사용승인 건물이고 동일 물건의 최근 거래가격 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 을구 13번 임차권등기가 정확히 특정돼 있는지, 말소동의 주체와 서명·날인, 효력 조건을 확인하세요.
• 말소 실행시점. 매각허가·대금납부 전후 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지 확인하고, 조건부 확약이라면 조건 충족 여부를 점검하세요.
• 실제 점유자. 한국토지주택공사는 실제 점유 임차인이 아닌 보증기관 신고입니다. 현재 내부 점유자와 명도 상대방을 현장조사로 확인하세요.
• 체납세액. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부와 체납세액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
• 말소된 과거 권리 구분. 과거 근저당과 종전 강제경매는 말소 이력이 있으므로 최신 등기부에서 현재 유효한 권리만 다시 정리하세요.
• 시세 확인. 최저가 39,200,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 장기 공실 여부, 공용부분 관리비 체납, 최상층 누수와 내부 마감 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 중요하다”

이 물건은 감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰돼 39,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확약서가 없다면 88,000,000원 보증기관 임차권의 미배당액 49,905,600원을 매수인이 인수할 수 있어, 감정가 49%라는 숫자는 가격 메리트가 되지 못합니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정확히 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 그 임차권의 실질 인수는 0원*이고 권리상 실질취득은 39,200,000원입니다. 다만 최근 실거래 근거 없이 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 실제 점유관계와 세금 압류도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 해당 임차권 말소동의 확약서가 유효하고 실제로 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 49,905,600원입니다.