인천지방법원 2025타경34334. 부천시 오정구 삼정동 아트하우스 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 등기상 소유자는 신유영이고, 경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2025.08.28입니다. 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있기 때문에 그보다 앞선 임차권·점유관계는 별도로 살펴야 합니다.
특히 임차인이 두 명입니다. 이철형은 2019년 전입 및 점유를 시작했고 2023년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 조성욱은 2024.09.26 전입했고 보증금 10,000,000원, 월차임 250,000원입니다. 두 사람 모두 말소기준인 2025.08.28보다 먼저 전입한 것으로 조사돼 대항력 이슈가 있습니다. 다만 권리의 결론은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34334 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 307-2 아트하우스 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 88,151,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준은 2025.08.28 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2023.07.19 이철형 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 등기에는 임차보증금 199,000,000원 및 208,000,000원, 주민등록일자 2019.07.16, 점유개시일자 2019.07.12, 확정일자 2019.06.27 및 2021.06.28이 기재돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 조성욱 | 2024.09.26 / 해당 없음 | 10,000,000원 / 250,000원 | 대항력 있음 배당요구 매수인 인수 |
| 이철형 | 2019.07.16 / 2019.06.27 | 임차권등기 199,000,000원·208,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 말소동의 확약 |
이철형의 확약이 주된 선순위 임차권 위험을 해소하더라도, 조성욱의 보증금 10,000,000원 인수위험은 별도로 남습니다. 따라서 이 물건을 “임차권이 모두 정리돼 인수 0원”이라고 보면 안 됩니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
감정가 257,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 88,151,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 조성욱 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안기 때문에 현재 회차 실질취득은 다음과 같습니다.
부동산 시세 자료에는 아트하우스 6세대, 준공일 2018.05.30, 단지 경매 평균 유찰 2.6회가 확인되지만 비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 98,151,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 현재 확인되는 사실은 3회 유찰 상태와 10,000,000원 인수 부담입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 88,151,000원 | 10,000,000원 | 98,151,000원 | 121,835,718원 |
| 4회 유찰 시 | 61,705,699원 | 10,000,000원 | 71,705,699원 | 147,805,004원 |
| 5회 유찰 시 | 43,193,989원 | 10,000,000원 | 53,193,989원 | 165,983,503원 |
유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려가더라도 조성욱 보증금 10,000,000원 인수액은 각 시나리오에 그대로 반영돼 있습니다. 실거래 비교자료가 없으므로 낮은 최저가율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,986,718원 |
| 인수 · 조성욱 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 86,164,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 208,000,000원 중 86,164,282원이 배당되고 121,835,718원이 미배당으로 남는 계산입니다. 조성욱 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 삼정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 동측 약 3미터 정도의 도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,820,000원/㎡, 토지면적은 226.5㎡입니다.
- 환금성. 아트하우스는 6세대이고 준공일은 2018.05.30입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 2.6회이며, 현재 물건은 3회 유찰 상태입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조성욱 인수액 반영. 입찰가에 보증금 10,000,000원을 더한 금액을 실질취득으로 계산해야 합니다.
- 이철형 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 주택임차권등기에 실제로 적용되는지, 말소 조건과 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 확약의 범위 구분. 이철형의 확약은 조성욱 보증금에 적용되지 않습니다. 두 임차관계를 합쳐 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 기재돼 있으므로 해당 별도등기의 내용과 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가율만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고 주변 동일·유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 신청채권 208,000,000원 중 121,835,718원이 미배당으로 남는 구조이며, 소유자 교부액은 0원입니다.
맺으며 — “8,815만원 낙찰”이 아니라 “9,815만원 실질취득”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차관계의 분리입니다. 이철형의 주택임차권등기는 원칙적으로 인수 대상이지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 반영할 수 있습니다. 그러나 조성욱은 별개의 임차인이고, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차를 평가할 때 기준 금액은 최저매각가 88,151,000원만이 아니라 실질취득 98,151,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 금액 자체의 시세 매력도는 확인할 수 없고, 3회 유찰 및 단지 평균 2.6회 유찰이라는 환금성 신호도 함께 봐야 합니다. 여기에 토지 별도등기까지 원본 확인이 필요한 만큼, 낮은 최저가율만으로 단순 안전형으로 분류하기 어려운 사건입니다.
