확약으로 208,000,000원 임차권은 실질 0원*, 그러나 별도 임차인 10,000,000원은 남는다 — 부천 아트하우스 202호

인천지방법원 2025타경34334. 부천시 오정구 삼정동 ‘아트하우스’ 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 257,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,930,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%지만, 이 물건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 조성욱의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가므로, 현재 회차의 실제 자금 부담은 125,930,000원 + 10,000,000원 = 135,930,000원입니다.

권리의 중심은 2023.07.19. 등기된 이철형의 주택임차권입니다. 전입일은 2019.07.16., 확정일자는 2019.06.27.이고, 임차권등기에는 두 계약의 보증금 199,000,000원과 208,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 권리는 2025.08.28. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 확약이 예정대로 이행되면 이철형 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 적용 임차권과 별도 인수 임차인을 분리해야 한다

이 사건의 말소기준은 2025.08.28. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.07.19. 이철형의 주택임차권등기는 원칙적으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 문구가 있어, 이철형 임차권에 한해 실질 인수 0원*으로 분석합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 이철형 임차권은 말소기준 이전 권리라 원칙적으로 인수 대상이지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이행되는 경우 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약과 별개인 조성욱 보증금 10,000,000원은 인수액에 포함됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 125,930,000원이지만 매수인이 부담할 조성욱 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득비용은 135,930,000원입니다. 이철형 임차권은 확약 이행을 전제로 0원으로 반영했으므로, 확약 조건이 달라지거나 말소가 실행되지 않으면 실질 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

아트하우스는 총 6세대 규모의 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0%입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,563,020원을 제외한 123,366,980원이 주택도시보증공사에 배당되고, 신청채권 208,000,000원 중 84,633,020원이 미배당됩니다. 조성욱 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 삼정초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 202호이며 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측과 동측으로 각각 폭 약 6미터와 3미터의 도로가 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 이철형 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 전부에 적용되는지, 매각 후 말소 조건과 절차가 무엇인지 확인하세요.
• 조성욱 보증금 반영. 최저가 외에 10,000,000원 인수를 반드시 자금계획에 포함해 현재 회차 실질취득비용을 135,930,000원으로 계산해야 합니다.
• 점유관계 확인. 조성욱의 점유 부분과 실제 거주 상태, 이철형 임차권등기 이후의 점유·인도 상태를 현장과 현황조사 원본으로 대조하세요.
• 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 기재된 별도등기의 내용과 매각으로 인한 소멸·인수 여부를 토지 등기부 원본에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 기재된 민간임대주택등기의 말소 여부와 매각 이후 효력을 원본 서류로 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로 ‘감정가의 49%’만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·토지 별도등기 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “208,000,000원은 확약으로 지우고, 10,000,000원은 반드시 더한다”

이 사건은 선순위 임차권이라는 큰 위험이 확약으로 완화됐지만, 권리가 완전히 깨끗해진 물건은 아닙니다. 이철형 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 이행되면 실질 인수 0원이지만, 별도 임차인 조성욱의 보증금 10,000,000원은 매수인에게 그대로 넘어옵니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 125,930,000원이 아니라 실질취득비용 135,930,000원입니다.

여기에 대지권 목적 토지의 별도등기, 민간임대주택등기, 총 6세대의 소규모 다세대라는 환금성 요소가 겹칩니다. 비교 가능한 실거래가도 확인되지 않아 감정가의 49%만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 확약 이행 확인을 전제로 검토 가능하되, 별도 인수액과 등기 위험을 보수적으로 반영해야 하는 C급 사건입니다.