선순위 임차권이 있지만 확약서로 실질 인수 0원* — 최저가는 최근 거래의 59.8%

인천지방법원 2025타경34336. 부천시 오정구 내동 윈하우스 1동 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 244,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,560,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 239,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권을 이해하는 것입니다. 강진주 임차인은 2019.04.23 점유를 시작하고 2019.04.24 주민등록을 마쳤으며, 최초 확정일자는 2019.03.26입니다. 반면 말소기준권리는 2025.08.28 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이에 따라 강진주 임차권의 인수는 실질적으로 0원으로 봅니다. 다만 이 결론은 반드시 법원 기록에 편철된 확약서 원본, 적용 대상, 말소 조건과 이행 절차가 동일하게 유지된다는 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약서로 실질 0원*

등기상 소유권보존 뒤 생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2019.04.23 말소되고 같은 날 신유영에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2023.05.01 강진주 명의의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 그 기초가 되는 점유·전입·확정일자는 모두 2025.08.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

강진주는 실제 임차인 1명이며, 임차권등기와 매각물건명세서에 함께 나타납니다. 최초 계약 보증금은 229,000,000원, 갱신된 계약의 보증금은 239,000,000원입니다. 확정일자를 갖추고 배당요구도 했지만, 현재 최저가로는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 따라서 확약서가 없다면 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조이고, 확약서가 있어야만 실질 인수가 0원이 됩니다.

* 확약 미반영 시 현 회차의 기계적 미배당 잔액은 121,913,840원입니다. 실제 입찰 전에는 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건, 주택도시보증공사의 권리승계 및 배당 관계를 법원 기록으로 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득액은 최근 거래의 59.8%

윈하우스1동은 12세대 규모이며, 비교 면적과 유사한 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026년 1월 전용 50.14㎡, 3층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원으로 같지만, 표본이 1건뿐이므로 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 넓게 반영해야 합니다.

확약서가 이행돼 인수액이 0원이면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 119,560,000원입니다. 이는 최근 거래 200,000,000원의 59.8%로, 금액 차이는 80,440,000원입니다. 감정가 244,000,000원은 최근 거래보다 높지만, 2회 유찰된 현재 가격에는 수치상 할인 여지가 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,560,000원 가정)

주택도시보증공사의 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 다만 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 매수인 인수액은 0원으로 표시했습니다. 집행비용은 매각가의 2.1%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

확약서가 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가해 매수인의 총 부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 반대로 확약서가 유효하게 이행되면 매수인 인수는 회차와 관계없이 실질 0원이고, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 사건은 확약서 검증 여부가 가격 메리트의 성립 자체를 결정합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 외장타일·외장석재, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
• 입지. 내동중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·아파트·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
• 설비. 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등에 속하며, 외국인 등의 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 2018년 준공이지만 12세대 소규모 다세대이고 최근 비교 거래가 1건뿐입니다. 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어려워 재매각 기간과 가격 변동 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 강진주 임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건과 유효기간이 있는지를 법원 기록에서 확인하세요.
• 말소 실행 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 법원의 매각조건을 확인하세요.
• 배당관계 대조. 보증금 239,000,000원, 주택도시보증공사 청구액 239,000,000원, 임차권등기와 배당요구 관계가 동일한 채권을 가리키는지 원본 서류로 대조하세요.
• 현황 점유 확인. 등기된 강진주 외 별도 점유자나 전차인, 가족 전입이 있는지 현황조사와 전입세대 열람으로 확인하세요. 확약은 확인되지 않은 별도 임차인에게 적용되지 않습니다.
• 명도비 반영. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유가 남아 있으면 인도명령, 이사 협의와 명도 비용이 발생할 수 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 200,000,000원 거래는 2026년 1월 3층 1건입니다. 2층인 본건의 내부 상태·향·수리 필요성을 현장 확인해 응찰가에 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 기재된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 정리 여부를 관할기관 및 원본 기록으로 확인하세요.

맺으며 — 가격 메리트는 확약서가 완성한다

이 물건은 겉으로 보면 감정가 244,000,000원에서 119,560,000원까지 내려온 저가 매물입니다. 그러나 선순위 강진주 임차권을 빼고 가격만 보면 안 됩니다. 확약서가 없으면 현재 회차에도 미배당액 121,913,840원이 남아 실질취득액이 241,473,840원 수준으로 올라가고, 최근 거래 200,000,000원보다 오히려 높아집니다.

반대로 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 기재된 내용대로 이행되면 해당 임차인의 인수액은 실질 0원이고, 실질취득액은 119,560,000원으로 낮아집니다. 최근 거래 200,000,000원의 59.8%라는 가격 차이가 비로소 의미를 갖는 것입니다.

결론은 “조건부 가격 메리트”입니다. 확약서 원본과 말소 실행 조건이 확인되면 가격은 검토할 만하지만, 확인 전에는 대항력 보증금 인수형으로 보수적으로 계산해야 합니다. 또한 최근 실거래가 1건뿐인 12세대 다세대이므로, 권리 확인을 통과한 뒤에도 현장 상태와 환금성을 반영해 최종 응찰가를 낮춰 잡는 접근이 필요합니다.