인천지방법원 2025타경34379. 부천시 오정구 여월동 한라맨션 가동 3층 2호, 전용 40.32㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 133,000,000원이고 2회 유찰돼 최저가는 65,170,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차인 정기목이 보증금 132,000,000원의 주택임차권등기를 갖고 있고, 전입·점유개시일 2022.05.16은 말소기준인 2025.09.03 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 “임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우” 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
현재 최저가 65,170,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,573,060원을 먼저 제외하고 임차인에게 63,596,940원이 배당됩니다. 남는 보증금 68,403,060원은 매수인 승계 대상입니다. 그래서 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득은 133,573,060원입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조여서, 최저가 할인율 자체는 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 3-15 한라맨션 가동 3층 2호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 삼작로 319-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.32㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.04.17 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 호수 표시 | 공부상 2호 · 현황 출입문 표기 302호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 모두 이미 말소돼 있고, 현재 권리분석의 기준은 2025.09.03 강제경매개시결정입니다. 정기목의 전입·점유개시는 2022.05.16, 확정일자는 2022.04.22, 임차권등기는 2024.04.03으로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정기목 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.16 | 2022.04.22 | 132,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 68,403,060원 |
배당요구일 2024.04.03. 현 회차 예상배당 63,596,940원, 미배당 예상액 68,403,060원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 55.2%가 아니라 실질취득 113.2%를 봐야 한다
한라맨션(3-15)은 총 12세대, 준공일 1991.10.17입니다. 실거래는 5건이 집계돼 있고 전체 평균은 106,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 118,000,000원(1건), 최신 거래 역시 2023.10 · 118,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 13.7% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.32㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 2022.01 | 40.32㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2021.12 | 40.32㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 40.32㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 36.81㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 106,600,000원 |
| 최근12개월 평균 | 40.32㎡ | 1건 | 118,000,000원 |
최저가 65,170,000원만 최신 거래 118,000,000원과 비교하면 55.2%로 보입니다. 그러나 이 사건에서 그 비교는 경제적 실질을 반영하지 못합니다. 매수인 인수 예상액 68,403,060원을 더한 현재 회차 실질취득은 133,573,060원, 즉 최근 12개월 평균·최신 거래의 약 113.2%입니다. 감정가 133,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 65,170,000원 | 68,403,060원 | 133,573,060원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 45,619,000원 | 87,602,142원 | 133,221,142원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 31,933,299원 | 101,041,500원 | 132,974,799원 |
현재부터 4회 유찰 가정까지 낙찰가는 65,170,000원에서 31,933,299원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 133,573,060원 → 133,221,142원 → 132,974,799원으로 거의 고정됩니다. 보증금 132,000,000원이 실질적인 가격 바닥을 만드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 정기목 보증금 | 132,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 정기목의 보증금 미배당액 68,403,060원은 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시립북부도서관 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕, 지하1층·지상4층 건물 내 3층 2호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,936,000원/㎡, 토지면적은 190.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함되고, 3-15번지는 상대보호구역과 관련돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 호수 확인. 공부상 호수는 ‘2호’이나 현황 출입문은 ‘302호’로 표시돼 있습니다.
- 민간임대주택. 2020.05.28 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 65,170,000원에 예상 인수 68,403,060원을 더한 133,573,060원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 정기목 보증금 132,000,000원 중 실제 배당액에 따라 매수인이 인수할 잔액이 달라지므로 배당관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 3회 유찰 시 매각가 45,619,000원·인수 87,602,142원, 4회 유찰 시 매각가 31,933,299원·인수 101,041,500원으로 인수액이 증가합니다.
- 공부와 현황 호수 대조. 등기·공부는 2호, 출입문 표기는 302호이므로 현장과 관련 서류를 동일 물건으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 7-1 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각으로 인한 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “약 1.34억 실질취득”이 본질
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 감정가 133,000,000원짜리 물건을 65,170,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 정기목의 보증금 132,000,000원이 선순위 대항력 임차권으로 남아 있고, 현재 회차 배당 후 68,403,060원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실질취득은 133,573,060원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 118,000,000원입니다. 실질취득은 그보다 약 13.2% 높은 수준이고, 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 132,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다. 다세대주택·2회 유찰·제한적인 거래 표본까지 함께 보면, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 승계입니다.
