인천지방법원 2025타경34379. 부천시 오정구 여월동 한라맨션 가동 3층2호, 전용 40.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사스마트하우징으로 2020년 4월 17일 거래가 132,000,000원에 취득했습니다. 제공된 말소기준 산정은 1991년 12월 19일 한국주택은행 근저당권 9,100,000원이며, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 임차권이므로 소멸한다”라고 끝낼 수 없습니다. 정기목의 전입과 점유는 2022년 5월 16일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 매각물건명세서가 을구 7번 주택임차권등기에 대해 보증금 전액을 변제받지 못하면 인수될 수 있다는 별도 문구를 명시하고 있기 때문입니다. 이 조건의 실제 적용 여부가 가격보다 먼저 확인돼야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 임차권 문구가 핵심

1999년 서울보증보험 가압류 4,001,173원은 2000년 해제로 말소됐고, 2018년 우리은행 근저당권 62,700,000원도 2020년 해지로 말소됐습니다. 현재 분석상 핵심은 2024년 4월 3일 등기된 정기목의 주택임차권과 2025년 9월 3일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 132,000,000원

정기목은 2022년 4월 2일 임대차계약을 체결하고, 2022년 4월 22일 확정일자를 받았으며, 2022년 5월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준일 1991년 12월 19일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 배당요구는 2024년 4월 3일 접수된 것으로 정리돼 있습니다.

실제 임차인은 정기목 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시돼 있으며, 이를 별도의 임차보증금 한 건으로 더해 임차보증금을 264,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인폭보다 실질부담 범위를 먼저 본다

한라맨션 전용 40.32㎡ 안팎의 거래는 2021년 8월부터 2023년 10월까지 95,000,000원~118,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 106,600,000원이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 118,000,000원입니다.

현재 최저가 65,170,000원은 최신 거래 118,000,000원의 55.2%, 전체 평균 106,600,000원의 61.1%입니다. 시세지표는 과거 거래보다 13.7% 상승한 흐름으로 계산돼 있어 하락 추세는 아닙니다. 다만 최신 거래가 2023년 10월이고 최근 평균 표본도 1건뿐이므로, 현재 시점의 가격을 정밀하게 보여주는 표본으로 보기에는 거래 공백이 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

총 채권액 220,801,173원 중 채권자 배당액은 63,596,940원, 미배당액은 157,204,233원입니다. 우리은행 채권부터 미배당이 발생하고 신청채권자 주택도시보증공사는 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 부천시립북부도서관 동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕, 지하1층·지상4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역이며, 일부 필지는 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 총 12세대, 1991.10.17. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래가 2023.10에 머물러 현재 시세 확인이 필요합니다.
• 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 조건부 인수 문구 확인. 을구 7번 주택임차권등기의 미변제 보증금이 실제 매수인 인수로 연결되는지 매각물건명세서 원본과 법원에 확인하세요.
• 배당요구 관계 확인. 정기목의 배당요구와 주택도시보증공사의 132,000,000원 청구가 어떤 관계인지 확인하고 같은 보증금을 중복 계산하지 마세요.
• 말소기준 원본 대조. 1991년 근저당과 2009년 근저당 말소기재의 연결 관계를 등기부 원본에서 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소 여부를 확인하세요.
• 호수 동일성. 공부상 ‘2호’와 현황 출입문 ‘302호’가 동일한 전유부분인지 현장·건축물대장·집합건축물도면으로 확인하세요.
• 현장 점유. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인해 명도비용을 산정하세요.
• 현재 시세 재조사. 최신 실거래가 2023.10이므로 인근 중개업소의 현재 매물·수리 상태·층별 가격을 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수 0원’을 증명해야 한다

현재 최저가 65,170,000원은 최신 거래 118,000,000원의 55.2%이고 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 정기목의 보증금 132,000,000원에 대해 명세서가 미변제분 조건부 인수를 명시하고 있고, 현재 배당모형에서는 신청채권자 주택도시보증공사에 배당되는 금액도 0원입니다.

조건부 인수가 없다는 점이 확인되면 65,170,000원의 가격 메리트를 검토할 수 있습니다. 반대로 보증금 전액이 인수되면 실질부담은 197,170,000원으로 최신 거래 118,000,000원을 크게 넘어섭니다. 12세대의 오래된 소규모 다세대이고 거래 공백과 호수 표시 차이도 있어 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 입찰 보류입니다.