명세서상 1.75억 인수, HUG 확약으로 실질 0원* — 부천 주은빌라 301호

인천지방법원 2025타경34405. 소사초등학교 남측 인근에 위치한 주은빌라 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 47.23㎡이며, 2003년 4월 8일 사용승인된 12세대 소규모 집합건물입니다. 감정가는 178,000,000원, 두 차례 유찰된 최저매각가는 87,220,000원으로 감정가의 49%입니다.

이 사건의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 민영표의 임차보증금 175,000,000원입니다. 민영표는 2020년 12월 19일 임대차계약을 체결하고, 2020년 12월 28일 확정일자를 받은 뒤 2021년 1월 8일 전입·점유를 시작했습니다. 2024년 10월 24일에는 건물 전부를 범위로 하는 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인 인수권리로 명시했습니다.

다만 같은 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 민영표 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소를 담고 있고 실제로 이행된다면, 민영표 보증금 175,000,000원의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 즉 낙찰자가 부담하는 실질취득액은 최저가 87,220,000원에 고정됩니다. 반대로 확약의 조건, 제출 주체, 적용 범위 또는 말소 이행에 문제가 생기면 175,000,000원 인수 문제가 다시 핵심 위험으로 돌아옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 임차권 확약이 핵심

등기 연혁에는 2004년 국민은행 근저당부터 2009년 신한은행 근저당까지 여러 담보권이 등장하지만, 국민은행 근저당은 2008년 4월 29일 말소됐고, 신한은행의 2008년·2009년 근저당도 2018년 9월 10일 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 2004년 근저당을 현재 경매의 존속하는 말소기준권리처럼 단정해서는 안 됩니다.

현재 권리분석에서는 법원의 매각물건명세서가 민영표의 주택임차권등기를 인수권리로 명시한 점이 우선합니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 확약의 원문과 이행 조건을 확인한 뒤에만 인수 0원* 결론을 적용해야 합니다. 확약은 민영표 임차권에만 적용되며, 다른 점유자나 조세채권까지 없애는 문서는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

민영표는 보증금 175,000,000원의 주된 임차인이고, 박하늘은 보증금 1,000,000원·월세 600,000원의 별도 점유자입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자이자 신청채권자입니다.

③ 가격 비교 — 44.4%지만 2021년 거래 2건뿐

동일 면적 47.23㎡의 확인된 거래는 2021년 8월과 9월 두 건입니다. 평균은 196,500,000원, 최신 거래는 2021년 9월의 175,000,000원입니다. 최저매각가 87,220,000원은 이 평균의 44.4%로 크게 낮습니다.

다만 두 거래 모두 2021년에 이뤄졌고 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 87,220,000원을 현재 시세보다 무조건 싸다고 단정하기보다, 확약 이행 여부·내부 상태·명도비용·현재 인근 다세대 거래를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다. 12세대 소규모 빌라이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.4회이므로 환금성 할인도 필요합니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 87,220,000원 가정)

채권 총액 1,322,759,312원 중 예상배당은 85,250,040원, 미배당은 1,237,509,272원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 민영표 임차권 인수는 말소동의 확약서가 이행된다는 전제에서 실질 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 301호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 소사초등학교 남측 인근이며 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로, 동측으로 폭 약 3미터 막다른도로에 접합니다.
• 설비. 상·하수도, 난방, 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역이며 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 빌라이고 확인 거래가 2021년 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 민영표 임차권등기 전부인지, 낙찰자에게 요구되는 조건과 말소 시점을 확인하세요.
• 인수 문구 대조. 매각물건명세서 원본의 인수권리 문구와 확약서가 서로 정확히 대응하는지 확인하세요.
• 박하늘 점유. 전입일 2025.08.20, 보증금 1,000,000원·월세 600,000원의 실제 점유 부분과 명도 협의 상대를 확인하세요.
• 조세채권. 국세 압류와 부천시 압류가 존재하므로 당해세 금액 및 배당순위를 법원과 과세관청에서 확인하세요.
• 배당표 재검증. 등기상 말소된 근저당과 배당 시뮬레이션 항목이 엇갈리므로 최신 등기부와 채권계산서를 다시 대조하세요.
• 현재 시세. 확인 거래는 2021.08·2021.09 두 건뿐입니다. 인근 47.23㎡ 전후 다세대의 현재 매물과 실거래를 별도로 비교하세요.
• 내부 상태. 2003.04.08 사용승인 건물의 누수, 외벽 드라이비트, 난방·배관, 창호, 공용부 보수비를 현장 확인하세요.
• 관리비·명도비. 미납 공용관리비와 점유자 이사비용을 실질취득액에 추가해 입찰가 상한을 계산하세요.

맺으며 — “싸다”보다 “확약이 완성되는가”

최저가 87,220,000원은 감정가 178,000,000원의 49%이고, 2021년 거래 평균 196,500,000원의 44.4%입니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 물건은 일반적인 무인수 저가 물건이 아닙니다. 매각물건명세서상 민영표의 임차보증금 175,000,000원이 인수권리로 적혀 있고, 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상적으로 이행될 때 그 인수가 실질 0원*이 됩니다.

확약이 완전하다면 실질취득 87,220,000원*으로 가격 검토가 가능하지만, 확약 확인 전에는 175,000,000원 인수 가능성을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다. 여기에 별도 점유자 박하늘, 국세·지방세 압류, 소규모 빌라의 낮은 환금성, 2021년 이후 현재 거래 검증 부족이 남습니다. 결론은 가격은 관심 대상, 권리는 확약서 원본 확인 후 판단입니다.