인천지방법원 2025타경34411. 부천 소사본동 다승프라임 104동 5층 502호, 전용 52.18㎡ 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이고, 2020.05.22 소유권이전 당시 거래가액은 153,000,000원입니다. 핵심 권리는 2024.06.04 등기된 최석환의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.03.09, 점유개시일 2022.05.10, 확정일자 2022.05.11, 주민등록일 2022.05.12이며 보증금은 153,000,000원입니다.
이 임차권은 이번 경매의 말소기준으로 계산된 2025.09.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 하지만 현재 최저매각가만으로는 보증금을 전부 돌려받지 못합니다. 매각대금 73,500,000원에서 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 81,223,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 213-10 다승프라임 104동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.18㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
과거 남인천농업협동조합·국민은행·오정농업협동조합의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 선순위 권리는 최석환의 주택임차권입니다. 반면 2025.09.10 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서는 경매개시결정 자체가 말소기준으로 계산돼 있고, 그보다 앞선 임차권은 미배당 보증금이 남으면 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 배당받고도 남는 보증금이 인수된다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.12 | 2022.05.11 | 153,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 73,500,000원이 아니라 실질취득 구조
다승프라임 103동·104동의 전용 52.18㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 2023.04 거래는 160,000,000원, 2024.11 거래는 148,000,000원입니다. 전체 평균은 154,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 수치를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 148,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래 대비 -7.5%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.18㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 52.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.18㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 52.18㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
데이터상 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 49.7%지만, 그 비율은 이 사건의 실제 부담을 설명하지 못합니다. 현재 회차에서는 최저가와 별도로 81,223,000원의 임차보증금이 인수되고, 최근 실거래는 148,000,000원까지 내려온 상태입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반에 사는 물건”으로 표현하는 것은 부정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 최석환 보증금 | 153,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 배당 후 부족분은 81,223,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게는 예상 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남서측 인근으로, 다세대·연립주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 소사로·호현로변에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 서해선 소새울역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2002.12.31입니다.
- 단지 규모. 다승프라임 103동·104동은 총 16세대로 확인됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 12m 내외의 소사로159번길에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,409,000원/㎡이며 공부와 별 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 분리해 보지 말 것. 현재 회차는 낙찰가 73,500,000원 외에 임차보증금 미배당분 81,223,000원이 남습니다.
- 추가 유찰도 자동으로 유리하지 않음. 3회 유찰 시 인수액은 102,876,100원, 4회 유찰 시 118,033,270원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 임차권이 인수되는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 154,000,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 148,000,000원과 -7.5% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “73,500,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 153,000,000원 보증금입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 73,500,000원이지만, 배당으로 해결되지 않는 81,223,000원이 매수인에게 남습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 커지는 구조라 최저가 하락을 그대로 투자수익으로 볼 수 없습니다.
가격 비교도 최저가 73,500,000원이 아니라 이 인수 구조를 포함해 봐야 합니다. 최신 실거래와 최근12개월 평균은 148,000,000원이고 거래 추세는 -7.5%입니다. 권리위험이 명확하게 숫자로 드러난 사건인 만큼, 낙찰가보다 ‘낙찰 후 얼마를 더 떠안는가’가 먼저인 물건입니다.
