인천지방법원 2025타경34411. 부천시 소사본동 ‘다승프라임’ 104동 5층 502호, 전용 52.18㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 강합니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 73,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 최석환의 임차보증금 153,000,000원입니다.
최석환의 전입신고일은 2022.05.12로 분석상 말소기준일인 2003.09.02보다 늦어, 전입 순위만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 그럼에도 매각물건명세서는 을구 7번 주택임차권등기에 관해 “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우” 매수인이 인수한다고 별도로 적고 있습니다. 따라서 단순히 “대항력 없음 = 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다.
현재 최저가 기준 배당은 집행비용과 선순위 근저당권 배당만으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당도 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다. 임차보증금이 별도로 변제됐다는 자료가 확인되지 않는 상태라면, 입찰자는 최대 인수액 153,000,000원을 응찰가에 더한 금액으로 수익성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 213-10 다승프라임 제104동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.18㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2002.12.31 · 다승프라임 103동·104동 총 16세대 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.05.22. 소유권이전 · 거래가 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 없지만 조건부 인수가 남는다
분석상 말소기준은 2003.09.02 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 최석환의 점유개시·확정일자·전입신고는 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 전입 순위에 따른 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 2024.06.04 등기된 주택임차권에 대해 매각물건명세서가 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시한 이상, 이 조건이 우선합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최석환 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 2022.05.12 2022.05.11 | 153,000,000원 | 2024.06.04 | 대항력 없음 우선변제 배당요구 승계 조건부 |
최석환은 2022.05.10 점유를 시작하고, 2022.05.11 확정일자를 받은 뒤 2022.05.12 전입신고를 했습니다. 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없지만, 2024.06.04 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 분석해야 합니다.
주택도시보증공사의 청구액도 153,000,000원으로 임차보증금과 동일합니다. 다만 실제 대위변제 여부나 최석환과 주택도시보증공사 사이의 권리 승계 관계가 확정적으로 제시돼 있지는 않습니다. 두 금액을 무조건 별개의 부담으로 합산해서도 안 되지만, 확인 없이 임차보증금 인수를 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 보증금 지급내역, 대위변제증서, 채권양도·승계서류를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 최대 실질취득으로 봐야 한다
다승프라임 동일 면적 52.18㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 154,000,000원에는 2023년의 160,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 2024.11 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 148,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 52.18㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 52.18㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.18㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.18㎡ | 2건 | 154,000,000원 |
최근 거래가는 과거 거래보다 7.5% 하락했습니다. 감정가 150,000,000원도 최신 거래 148,000,000원의 101.4%로 최근 시세보다 약간 높습니다. 최저가 73,500,000원만 보면 최근 시세의 49.7%지만, 조건부 인수액을 더한 최대 실질취득 226,500,000원은 최근 시세의 153.0%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 조건부 인수 | 최대 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,500,000원 | 153,000,000원 | 226,500,000원 | 153.0% |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 153,000,000원 | 204,450,000원 | 138.1% |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 153,000,000원 | 189,015,000원 | 127.7% |
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,500,000원 | 26,277,000원 |
| 3. 근저당 · 오정농업협동조합 | 104,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 387,400,000원 중 예상배당은 71,777,000원이며 미배당액은 315,623,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 0원 배당으로 계산되고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2002.12.31입니다.
- 입지. 소사초등학교 남서측 인근으로 다세대·연립주택, 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 소사로·호현로 주변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에는 서해선 소새울역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m의 소사로159번길에 접합니다. 토지는 세로장방형 평지이고 다세대주택 2개동의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 중로3류에 접합니다. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 얇아 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 변제 여부. 최석환이 보증금 153,000,000원을 전액 변제받았는지 확인하고, 변제영수증·합의서·임차권등기 말소서류를 직접 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 관계. 청구액 153,000,000원과 임차보증금 153,000,000원의 관계를 대위변제증서, 채권양도서류, 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 단정 금지. 조건부 인수가 해소됐다는 객관적 서류가 없으면 최대 153,000,000원을 인수하는 전제로 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 근저당 말소 이력 대조. 등기부의 말소 기록과 예상배당표의 근저당 반영 내용이 다르므로 현재 효력, 배당순위와 채권 잔액을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 열쇠 인도와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 148,000,000원이고 추세는 -7.5%입니다. 최저가 할인율이 아니라 인수액을 포함한 총투입액으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “153,000,000원 조건”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 경매에서 싸다는 판단은 최저매각가가 아니라 매수인이 실제로 부담할 총액으로 해야 합니다. 최석환의 임차보증금이 변제되지 않아 153,000,000원을 인수하면 현재 회차 최대 실질취득은 226,500,000원입니다. 최신 거래 148,000,000원보다 78,500,000원 높고, 최근 가격 추세도 -7.5%입니다.
3회 또는 4회까지 더 유찰되더라도 조건부 인수가 전액 남는다면 최대 실질취득은 각각 204,450,000원과 189,015,000원으로 최신 시세를 웃돕니다. 여기에 16세대 다세대주택의 낮은 환금성과 권리·배당자료의 재확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 임차보증금 인수가 소멸했다는 서면 증거가 확보되기 전에는 가격 메리트가 없는 고위험 물건입니다.