인천지방법원 2025타경34425. 부천시 원미구 역곡동 성도프라임빌 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가 144,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 49,392,000원으로 떨어졌습니다. 표면적인 가격은 감정가의 34.3%입니다. 그러나 2020년부터 전입·점유한 임차인 정진호의 주택임차권등기가 경매개시결정보다 먼저 설정돼 있습니다. 이 임차권은 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
이 사건에서 봐야 할 숫자는 최저가만이 아닙니다. 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 배당으로 변제되는 금액이 줄어들면 매수인의 보증금 인수액이 늘어날 수 있어, 낙찰가가 낮아져도 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 특히 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인 정진호 사이의 보증금 대위·승계 관계 및 배당의 효력을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 226-8 성도프라임빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 지봉로155번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 시세 비교 대상 면적 37.17㎡ · 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.05.20 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 | 144,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,392,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (자료상 기일 · 이후 진행 여부 별도 확인 필요) |
| 권리 핵심 | 정진호 주택임차권등기 · 보증금 152,000,000원 · 전액 미변제 시 인수 |
| 건물 현황 | 2002.02.23 준공 · 16세대 · 철근콘크리트조 · 다세대주택 이용 |
① 권리 흐름 — 경매개시 이전 임차권이 핵심
과거 국민은행·온수동새마을금고·오정농업협동조합 근저당권과 이영삼의 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 가장 중요한 인수 대상은 을구 7번 정진호 주택임차권등기입니다. 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
소유자 주식회사스마트하우징 명의의 민간임대주택등기도 존재합니다. 이는 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기이므로, 입찰 전 등록 상태와 매각 후 처리관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.52억
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진호 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
152,000,000원 최초 147,000,000원 → 변경 152,000,000원 |
전입 2020.04.29 최초 확정 2020.04.13 변경 확정 2023.09.25 |
대항력 있음 | 우선변제권 배당요구 있음 |
미변제액 인수 |
등기부에는 임대차계약일 2020.04.11 및 2022.04.08, 확정일자 2020.04.13 및 2023.09.25가 기재돼 있습니다. 최초 보증금과 변경 보증금은 동일 임차인의 계약 내용으로, 서로 더해 계산하지 않습니다.
③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 총비용은 유지될 수 있다
등기된 최종 보증금은 152,000,000원으로 현재 최저매각가 49,392,000원보다 큽니다. 임차인의 보증금채권에 대한 유효한 변제액을 차감한 나머지가 매수인의 인수 대상이 되는 구조입니다.
+ 미변제 보증금
= 매수인 실질취득액
배당표상 집행비용 1,289,056원을 차감한 배당가능액은 48,102,944원입니다. 이 금액 전부가 정진호의 보증금채권에 대한 변제로 유효하게 충당된다고 가정하면 다음과 같습니다.
| 계산 항목 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 49,392,000원 |
| 최종 임차보증금 | 152,000,000원 |
| 집행비용 추정 | 1,289,056원 |
| 배당가능액 전액을 보증금 변제에 충당한다고 가정 | 48,102,944원 |
| 가정상 잔여 보증금 | 103,897,056원 |
| 가정상 매수인 실질취득액 | 153,289,056원 |
배당액이 보증금 변제에 충당되는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 할인 매수라고 판단할 수 없습니다. 실질취득액에 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용까지 더해 검토해야 합니다.
④ 시세 비교 — 4,939만원이 아니라 실질취득액 기준
성도프라임빌의 확인 가능한 거래는 2021년 7월 거래 1건입니다. 거래 면적은 39.01㎡로 본건의 비교 대상 면적 37.17㎡와 차이가 있습니다. 2026년 현재 가격을 직접 보여주는 최근 거래가 아니며, 148,000,000원을 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 실거래 | 39.01㎡ | 2층 | 148,000,000원 |
| 본건 감정가 | 37.17㎡ | 5층 | 144,000,000원 |
| 현재 최저가 | 37.17㎡ | 5층 | 49,392,000원 |
| 실질취득액 · 유리한 배당 가정 | 37.17㎡ | 5층 | 153,289,056원 |
표면 최저가는 과거 거래가의 33.4%지만, 배당가능액 전액을 보증금 변제에 충당하는 유리한 가정에서도 실질취득액은 153,289,056원으로 과거 실거래 148,000,000원을 초과합니다.
성도프라임빌의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 다만 이 통계만으로 향후 매각 가능성이나 낙찰가를 예측할 수는 없습니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 선순위 보증금의 실제 인수액이 가격 판단에 더 중요한 변수입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,289,056원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 48,102,944원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 98,897,056원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 계산을 재현한 것입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당 48,102,944원이 임차인 정진호의 보증금채권을 얼마만큼 소멸시키는지는 확정되지 않았습니다. 신청채권자의 미배당액 98,897,056원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 보증금은 남는다
| 구분 | 최저매각가 | 신청채권자 예상배당 | 신청채권자 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 98,897,056원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 113,447,939원 | 0원* |
| 5회 유찰 가정 | 24,202,080원 | 23,366,443원 | 123,633,557원 | 0원* |
* 배당표상 인수액 0원은 별도로 계산된 선순위 임차권의 미변제 보증금을 반영하지 않은 값입니다. 이를 매수인의 실제 인수액으로 사용하면 안 됩니다. 추가 유찰은 확정 일정이 아닌 가정입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 동곡중학교 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트 등으로 형성된 주거지역이며 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 2002.02.23 준공된 16세대 건물입니다. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕이며 본건은 5층 502호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비 등이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 이후 적용 여부와 변경 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 임대관계의 실제 현황과 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이고 확인 가능한 실거래가 2021년 거래 1건뿐이므로 거래 사례만으로 현재 매도가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최종액 확인. 최초 147,000,000원과 변경 152,000,000원의 계약·확정일자·임차권등기 내용을 대조하고 현재 미변제 잔액을 확인하세요.
- 주택도시보증공사 대위관계. 공사의 147,000,000원 청구가 임차보증금과 어떤 법률관계로 연결되는지, 대위변제 및 채권양도·승계 서류를 확인하세요.
- 배당금의 변제 효과. 예상배당 48,102,944원이 실제로 누구의 보증금채권을 얼마만큼 소멸시키는지 확인해야 매수인의 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 선순위 임차권 처리. 정진호가 보증금 전액을 변제받는지, 미변제 시 임차권등기가 존속하는지, 말소 및 명도에 필요한 조건을 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 검토. 최저매각가 49,392,000원이 아니라 낙찰대금·미변제 보증금·각종 부대비용을 합산한 총액으로 판단하세요.
- 현재 시세 재확인. 2021년 거래 148,000,000원 1건으로 현재 시세를 확정하지 말고 동일 면적·인근 다세대의 최근 실거래와 매물 가격을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 의무와 현재 등록 상태, 매각에 따른 처리관계를 확인하세요.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 여부와 실제 점유 상태는 별개일 수 있습니다. 현장 점유, 인도 조건, 공용관리비 체납액을 확인하세요.
- 기일 및 원본 대조. 자료상 매각기일 2026.08.26 이후의 매각 결과·변경·취하 여부를 확인하고 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “4,939만원 낙찰”과 “4,939만원 취득”은 다르다
이 사건의 결정적인 위험은 선순위 임차보증금 152,000,000원입니다. 최저가가 49,392,000원까지 내려왔어도 미변제 보증금을 매수인이 인수하면 취득비용은 크게 높아집니다. 배당가능액 전부가 해당 보증금 변제에 충당되는 유리한 계산에서도 실질취득액은 153,289,056원으로, 확인된 2021년 거래가 148,000,000원을 초과합니다.
더 중요한 것은 실제 예상배당 수령인이 주택도시보증공사라는 점입니다. 공사의 대위·승계 범위와 임차인 정진호의 최종 보증금채권, 배당금의 변제 효과가 확정되지 않으면 매수인의 인수액 또한 확정할 수 없습니다. 3회 유찰 및 소규모 다세대주택의 거래 사례 부족까지 고려할 때, 단순한 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
결론은 선순위 임차권의 미변제액 확정이 우선이라는 것입니다. 임차인·주택도시보증공사 간 권리관계와 실제 배당 및 말소 조건을 확인하고, 최신 시세를 확보한 다음 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 제시된 자료만으로 인수액 0원이나 시세보다 저렴한 취득을 전제해서는 안 됩니다.
