최저가는 7,056만원이지만, 임차권이 남으면 실질취득은 1.52억 — 성도프라임빌 502호

인천지방법원 2025타경34425. 부천시 원미구 역곡동 성도프라임빌 5층 502호, 전용 37.17㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 70,560,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 정진호의 주택임차권등기와 미변제 보증금입니다.

임차권등기에는 같은 임차인과 같은 건물 전부를 대상으로 두 차례 계약이 병기돼 있습니다. 최초 계약 보증금은 147,000,000원, 갱신계약 보증금은 152,000,000원입니다. 두 금액을 합산하는 구조가 아니라, 갱신된 등록금액인 152,000,000원을 현재 보증금 기준으로 보수적으로 살펴야 합니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당보다 임차권이 핵심

등기부에 등장하는 과거 근저당들은 현재까지 존속하는 권리가 아닙니다. 국민은행의 2002년 근저당은 2008.09.05. 말소됐고, 온수동새마을금고 근저당은 2016.10.07., 오정농업협동조합 근저당은 2020.04.29. 각각 말소됐습니다. 2005년 이영삼 명의 가등기도 2008.04.03. 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관 명의의 별도 임차인 신고나 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 정진호 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만, 정진호를 별도의 두 번째 임차인으로 합산하거나 보증금 147,000,000원과 152,000,000원을 더해서 계산해서는 안 됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득이 고정되는 구조

대항력 또는 존속 임차권의 미변제 보증금을 인수하는 사건에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 계속 낮아져도 매수인의 총부담은 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

* 등록 보증금 152,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않고 매수인에게 승계되는 경우의 단순 비교입니다. 실제 인수액은 배당표, 주택도시보증공사의 권리관계, 기변제액과 임차권 말소 여부에 따라 확정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.52억과 비교

성도프라임빌은 16세대, 2002.02.23. 준공 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본은 2021.07. 전용 39.01㎡, 2층의 148,000,000원 1건입니다. 대상은 전용 37.17㎡, 5층이므로 면적과 층이 완전히 같지 않고 거래 시점도 오래돼, 현재 시세를 단정하기에는 표본이 부족합니다.

현재 최저가 70,560,000원은 실거래 148,000,000원의 47.7%이지만, 이 비율은 임차권 인수를 빼고 계산한 표면 할인율일 뿐입니다. 조건부 실질취득 152,000,000원은 같은 실거래의 102.7%이며, 감정가 144,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 임차권이 남는 전제에서는 “시세보다 싸다”거나 “49% 할인”이라고 평가할 수 없습니다.

⑤ 배당재원과 인수 구조 (매각가 70,560,000원 가정)

과거 국민은행·온수동새마을금고·오정농업협동조합 근저당은 각각 말소등기가 존재하므로, 과거 채권최고액을 현재 존속 채권처럼 그대로 배당한다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당표와 주택도시보증공사의 청구 근거를 확인해야 임차권 미변제액과 매수인 인수액이 확정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.
• 입지. 부천시 원미구 역곡동 동곡중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트 등으로 형성돼 있으며 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래도 2021.07. 1건뿐입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0%로 가격 검증과 재매각성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 미변제액 확인. 배당표·배당요구서·채권계산서에서 정진호 또는 관련 권리자가 실제로 받을 금액과 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구 관계. 신청채권 147,000,000원이 임차보증금과 어떤 관계인지, 정진호의 권리와 중복되는지 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 전액 변제, 임차권 말소동의 또는 별도의 말소확약이 있는지 확인하고, 구두 설명이 아닌 제출서류를 기준으로 판단해야 합니다.
• 보증금 갱신 내역. 임차권등기에 기재된 147,000,000원과 152,000,000원은 두 계약의 연속된 금액입니다. 현재 유효한 보증금과 기변제액을 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 임대의무기간 관련 등기의 매각 후 처리 및 말소 가능 여부를 관할기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 비교 거래가 2021.07. 1건뿐이므로 인근 역곡동 다세대의 현재 매매가, 전세가, 동일 면적·준공연도 매물을 추가 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사, 전입세대확인서와 현장 방문으로 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용은 최종 배당과 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.

맺으며 — “7,056만원짜리 물건”으로 보면 안 된다

두 차례 유찰된 최저가 70,560,000원은 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 보증금 152,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서는 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인 인수를 명시합니다. 현재 최저가에서 보증금이 그대로 남는다면 조건부 인수액은 81,440,000원, 실질취득은 약 152,000,000원입니다.

이 금액은 확인되는 2021.07. 실거래 148,000,000원의 102.7%이며 감정가보다도 높습니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 미변제액이 늘면 총부담은 152,000,000원 부근에 고정됩니다. 소규모 16세대 다세대, 오래된 단일 실거래 표본, 평균 2회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 결론은 가격 할인형이 아니라 임차권 해소 여부가 전부인 조건부 인수형입니다. 임차권 전액 변제와 말소가 서류로 확정되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.