인천지방법원 2025타경34457. 김포시 양촌읍 양곡리 제1동 3층 305호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 정금자는 2020.05.08 공유자 김수진·최영희로부터 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 201,600,000원 근저당권이 설정됐고, 권리판정상 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있습니다.
그런데 등기 흐름에는 반드시 짚어야 할 반전이 있습니다. 을구 1번 근저당권에는 2022.04.05 해지를 원인으로 한 말소기재가 있습니다. 반면 정이슬의 주민등록·점유개시일도 2022.04.05이고, 매각물건명세서는 2024.05.10 등기된 주택임차권을 인수권리로 명시했습니다. 따라서 단순히 “2020년 근저당보다 전입이 늦으니 대항력 없음”이라고 끝낼 사안이 아닙니다. 다행히 정이슬 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 확약이 이행되면 낙찰자의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 제1동 제3층 제305호 도로명: 경기도 김포시 양촌읍 양곡1로38번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 정금자 (2020.05.08 거래가액 260,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 개요 | 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 토지면적 535.0㎡ · 공시지가 2,473,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확약과 말소기재를 함께 봐야 한다
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정석 | 미상 | 전입 2022.04.18 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 정이슬 | 3층305호 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.04.05 확정일자 2022.03.08 | 220,000,000원 | 명세서상 인수 | 미상 | 해당 없음 | 말소동의 |
정이슬은 임대차계약일 2022.03.04, 확정일자 2022.03.08, 주민등록·점유개시일 2022.04.05이며, 2024.05.10 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2024.05.10 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원*입니다.
확약은 정이슬의 주택임차권에만 적용됩니다. 정정석은 2022.04.18 전입했으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 권리판정상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있지만, 보증금 미상 사항은 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 별도로 확인해야 합니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태에서 해당 확약이 이행되는 것을 전제로 합니다. 명세서상 인수 표시된 정이슬의 임차보증금은 220,000,000원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 108,290,000원으로 감정가 221,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 외형상 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 201,600,000원 | 105,973,940원 | 95,626,060원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액은 421,600,000원이고, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 105,973,940원입니다. 현재 회차의 총 미배당은 315,626,060원이며, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 주택도시보증공사 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 315,626,060원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 347,561,454원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 53,062,100원 | 51,706,982원 | 369,893,018원 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택임차권의 실질 인수 0원은 말소동의 확약서 이행을 전제로 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양곡초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 3층 305호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 서측과 남측으로 소로의 포장도로가 개설돼 있으며 토지 현황은 소로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 성장관리권역·하수처리구역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔이므로 주거용 공동주택과 수요층·대출·임대수익 구조가 다를 수 있으며, 실거래 비교값을 확보한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원문 대조. 2020.05.08 농협은행 근저당권과 2022.04.05 말소기재의 효력을 등기부 원문에서 확인하세요.
- 확약서 전문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정이슬의 을구 3번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 말소 실행 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 시기와 조건을 확인하세요.
- 정정석 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 만큼 현황조사와 매각물건명세서를 재확인하고 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 비교하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으므로 배당표는 참고값으로만 사용하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유 상태를 관리사무소·현장에서 확인하고 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약서와 말소기준 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 108,290,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
권리의 핵심은 정이슬의 보증금 220,000,000원 주택임차권입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시됐지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 확약이 정상 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 다만 2022.04.05 농협은행 근저당권 말소기재와 임차인의 주민등록·점유개시일이 맞물려 있어 말소기준권리 판단을 원문으로 재검증해야 합니다.
확약 이행 후 실질취득은 108,290,000원, 확약 확인 전 권리판단은 보류. 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 확약서의 조건과 실제 말소 가능성입니다.