확약서가 할인폭을 만든다 — 한 장이 빠지면 실질취득은 2.8억 수준

인천지방법원 2025타경34465. 부천시 소사구 괴안동 정안스타빌 4층 403호, 전용면적 비교 기준 43.68㎡의 다세대주택입니다. 감정가 288,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 141,120,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49% 가격이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 280,000,000원의 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다.

김염의 임차보증금은 최저매각가보다 큽니다. 대항력 있는 임차권을 그대로 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수할 미배당 보증금이 증가하므로, 매수인의 실질취득비용은 약 280,000,000원에서 내려가지 않습니다. 따라서 최저가 141,120,000원만 보고 “반값”이라고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김염 관련 인수가 실질 0원*으로 정리된다는 점에서만 가격 구조가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 확약서가 더 중요하다

2019.05.28. 부천제일새마을금고 근저당권 780,000,000원이 말소기준권리로 제시돼 있으나, 등기부에는 같은 근저당권이 2019.11.04. 해지로 말소된 내역도 기재돼 있습니다. 따라서 2019년 근저당을 현재까지 존속하는 권리로 단순 전제해서는 안 되며, 등기부 원본과 매각물건명세서의 말소기준·배당순위를 반드시 대조해야 합니다.

실전 핵심은 을구 3번 김염의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.05., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.23., 보증금은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 인수권리로 적시하면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시합니다.

② 임차인·점유자 분석

확인 대상은 2명입니다. 김염은 보증금과 임차권등기 내용이 구체적이고, 확약서의 적용 대상도 명확합니다. 반면 이경학은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 이런 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 계약서, 주민등록 변동, 실제 점유원인과 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.

③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가와 총비용을 분리해서 볼 것

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 전액에 적용되고, 잔금납부 및 소유권이전 과정에서 임차권등기 말소가 실제 이행된다는 전제입니다. 이경학 관련 금액은 포함하지 않았습니다.

이 표의 핵심은 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락이 곧 총비용 하락을 뜻하지 않는다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 141,120,000원에서 98,784,000원, 69,148,800원으로 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 증가해 실질취득은 약 280,000,000원으로 유지됩니다. 반면 확약이 유효하게 이행되면 김염 관련 인수가 0원이므로 각 회차 매각가가 실질취득의 출발점이 됩니다.

④ 시세 비교 — 49.7%지만 ‘현재 시세의 반값’으로 단정 금지

정안스타빌에서 확인되는 비교 거래는 2022.08. 2층, 전용 47.64㎡, 284,000,000원 한 건입니다. 대상 비교면적은 43.68㎡이고, 단지는 12세대입니다. 최저가 141,120,000원은 이 거래금액의 49.7%입니다. 감정가 288,000,000원은 비교 거래보다 4,000,000원 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)

예상 채권 합계 1,060,000,000원 중 138,344,320원이 배당되고, 미배당은 921,655,680원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 등기부에는 부천제일새마을금고 근저당권의 2019.11.04. 말소등기가 함께 기재돼 있으므로, 실제 배당순위와 채권 존속 여부는 법원 원본서류로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상은 아파트가 아니라 다세대주택입니다. 정안스타빌은 12세대이며, 대상은 5층 건물 내 4층 403호입니다.
• 주위환경. 괴안동행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지지표. 공시지가는 2,469,000원/㎡이며, 토지는 평지·가로장방형·소로각지 조건입니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 다세대주택이고 확인되는 실거래가 2022.08. 한 건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 대상이 을구 3번 임차권 전부인지, 조건·유효기간·수익자와 말소 신청 주체가 누구인지 확인하세요.
• 말소 이행 절차 확인. 낙찰 및 잔금납부 후 임차권등기가 실제로 언제, 어떤 서류로 말소되는지 주택도시보증공사와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 이경학 점유원인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급, 전입세대열람, 주민등록 변동, 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성과 명도 상대방을 확정하세요.
• 근저당 말소 여부 대조. 2019.05.28. 근저당 설정과 2019.11.04. 말소등기를 원본 등기부에서 대조하고, 실제 배당표에 해당 채권이 반영되는 이유를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등록·임대의무 관련 행정상 상태와 경매 매각 후 처리 절차를 관할기관에 확인하세요.
• 시세 재조사. 2022.08. 거래 한 건만으로 현재 가격을 확정하지 말고, 인근 다세대의 최근 실거래·매물·전세가와 대상 내부 상태를 함께 조사하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 김염 임차권은 등기돼 있지만 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 시점은 별도 문제이므로 현장 방문과 인도 협의를 준비하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “반값 물건”이 아니라 “확약 의존형 물건”

현재 최저가는 감정가의 49%인 141,120,000원이고, 2022.08. 비교 거래 284,000,000원의 49.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 김염의 보증금 280,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 280,000,000원으로 유지됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 김염 관련 인수는 실질 0원*이 되고 현재 실질취득은 141,120,000원으로 내려옵니다. 그러나 확약 밖의 이경학은 보증금·확정일자·점유원인이 확인되지 않았고, 2019년 근저당의 설정과 말소, 배당순위도 원본 대조가 필요합니다. 12세대 다세대주택에 비교 거래도 2022년 한 건뿐이므로 환금성과 현재 시세를 후하게 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 “확약 원본과 이경학 점유관계가 확인되기 전까지 보류”입니다. 이 사건의 가치는 낮은 최저가 자체가 아니라, 김염 임차권의 말소가 확실하게 실행되고 확약 밖 점유위험까지 정리되는지에 달려 있습니다.