인천지방법원 2025타경34467. 부천시 소사구 소사본동 한화그랜드빌 1동 5층 501호, 전용 48.2㎡ 다세대주택입니다. 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 73,010,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자 김건회는 2022.05.25. 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 157,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 중심은 최선의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2021.11.01., 확정일자는 2021.11.02., 전입·점유 개시는 2021.11.30., 보증금은 157,000,000원입니다. 전입일이 말소기준으로 표시된 2003.05.12. 국민은행 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 명시됐고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 61-1 한화그랜드빌 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.2㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 · 2002.07.29. 사용승인 |
| 소유자 | 김건회 (2022.05.25. 거래가 158,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 토지 | 대 384.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,418,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 확약과 근저당 말소기재를 함께 본다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최선 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 157,000,000원 | 대항력 없음 전입 2021.11.30. | 판단 유보 확정일자 2021.11.02. · 배당요구 있음 | 확약 말소 실질 0원* |
최선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기는 2023.12.04. 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령에 따라 설정됐고, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 명세서상 인수권리 표시와 말소동의 확약서가 동시에 존재하므로, 낙찰 전에는 확약서 원본의 대상 부동산·대상 임차권·말소 조건을 직접 확인해야 합니다.
* 매각물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기 157,000,000원이 인수권리로 명시돼 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 시점은 오래됐다
한화그랜드빌(가동나동)은 총 12세대이며, 전용 48.2㎡와 일치하는 확인 실거래는 2021.06.과 2022.05.의 두 건입니다. 두 거래 모두 5층, 거래가는 각각 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.2㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2021.06 | 48.2㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 평균 | 48.2㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 73,010,000원은 확인 실거래 158,000,000원의 46.2%입니다. 감정가 149,000,000원도 두 실거래보다 낮습니다. 다만 확인 거래가 2021년과 2022년에 그쳐 2026년 현재의 상승·하락 추세나 실제 매도 가능 가격을 판단하기에는 표본이 적고 시점도 오래됐습니다. 따라서 46.2%라는 수치만으로 즉시 저평가를 단정해서는 안 되며, 인근 다세대의 최신 실거래와 실제 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 12,795,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 총 채권 215,500,000원 중 71,295,820원이 배당되고, 미배당은 144,204,180원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 157,000,000원 중 12,795,820원만 배당되는 시나리오입니다. 다만 미배당 채권이 크더라도 말소동의 확약서가 예정대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 144,204,180원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 165,712,926원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 180,769,048원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사구청 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2002년 7월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 다세대주택으로, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 장방형의 평탄한 토지로 북측 공도에 접하며, 제2종일반주거지역·소로2류 접함·과밀억제권역에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26.~2026.08.25.)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 가격 투명성이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 대상 임차권, 대상 호수, 말소 시점, 낙찰자 이행조건을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2003년 근저당과 2012년 해지 말소 기록, 배당표의 국민은행 58,500,000원 반영이 서로 어떻게 연결되는지 원본 등기와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 주택도시보증공사 및 집행법원에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태가 달라졌을 수 있으므로 현장 방문과 현황조사 원문으로 현재 점유자를 재확인하세요.
- 최상층 하자. 5층 건물의 5층 물건이므로 옥상 방수, 누수 흔적, 결로, 외벽 상태를 직접 점검하세요.
- 주차·공용부분. 12세대 다세대의 주차 여건, 공용계단, 관리 상태와 공용부분 체납비를 확인하세요.
- 현재 시세. 실거래 표본이 2021년·2022년 두 건뿐이므로 인근 동일 면적 다세대의 최신 거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
- 세금·배당. 의정부세무서장의 압류가 있으므로 당해세 금액과 배당순위가 매수인 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약의 완결성이 먼저다”
표면 숫자는 강합니다. 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰된 최저가 73,010,000원, 확인 실거래 158,000,000원 대비 46.2%입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 157,000,000원이 낙찰가에 더해지는 구조가 아니라, 말소동의 확약서에 따라 실질 인수 0원으로 정리되는 사건이라는 점입니다.
그러나 이 가격 차이는 확약서가 예정대로 효력을 발휘할 때만 의미가 있습니다. 명세서에는 임차권 인수가 명시돼 있고, 근저당은 2012년 해지 말소 기재와 배당표 반영이 함께 존재합니다. 거래 표본도 2021년·2022년 두 건뿐이며, 물건은 12세대 다세대입니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 서류 확인 없이는 완성되지 않은 물건입니다. 확약서·말소기준·배당순위를 원본에서 일치시키는 것이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
