임차권 2.8억은 인수형, 다만 HUG 확약으로 실질 인수 0원* — 유창팰리스13차 403호

인천지방법원 2025타경34469. 부천시 오정구 고강동 ‘유창팰리스13차’ 4층 403호, 전용 41.03㎡의 다세대주택입니다. 감정가 243,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 119,070,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 김정운 임차권 280,000,000원의 처리입니다.

등기부에는 2021.03.25. 부천중앙새마을금고 근저당이 설정됐으나 2021.05.31. 해지로 말소됐습니다. 따라서 그 근저당을 살아 있는 말소기준권리로 삼아 2021.07.30. 전입한 임차인에게 “대항력 없음”이라고 단정하는 것은 등기 흐름과 맞지 않습니다. 이후 최초 압류는 2023.07.13.이고, 김정운의 확정일자·임대차계약·전입·점유는 모두 그보다 앞섭니다. 실제 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤의 임차인이 아니다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김정운 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 이 사건의 경매신청 채권자이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

* 확약 원본의 제출 주체·적용 대상·말소 조건·유효성 및 법원의 매각조건 반영을 전제로 합니다. 확약이 이행되지 않거나 효력이 인정되지 않으면 280,000,000원 임차보증금이 인수 쟁점으로 돌아옵니다.

③ 가격 비교 — 싸 보이지만 거래 기준이 오래됐다

유창팰리스13차 전용 41.03㎡의 확인 거래는 2021.08. 4층 285,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 119,070,000원은 이 거래금액의 41.8%에 불과합니다. 그러나 비교 거래가 2021년 단 한 건뿐이므로, 이를 2026년의 확정 시세로 보고 “58.2% 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)

위 표는 매각가 119,070,000원 가정의 배당 수치를 그대로 표시한 것입니다. 다만 을구 1번 근저당에는 2021.05.31. 해지·말소 기록이 있으므로 실제 배당권자와 순위는 등기부 원본, 채권계산서 및 배당표를 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 검증은 그대로

유찰될수록 매각가는 83,349,000원, 58,344,300원으로 낮아지지만 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 이 사건은 배당으로 임차보증금 문제가 해결되는 구조가 아니라, 말소동의 확약의 이행으로 인수위험을 제거하는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 사용승인일은 2020.09.29.입니다.
• 입지. 수주초등학교 남서측 인근의 주택지대로, 주변에 유사한 다세대주택이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 동측 폭 약 3m 진입로를 통해 폭 약 6m 도로로 연결됩니다. 차량 교행과 주차 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 다세대주택 토지거래허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 2021년 한 건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상이 김정운 임차권 전부인지, 낙찰 후 말소 절차와 조건을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 문구와 확약 관련 특별매각조건을 매각 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 말소 근저당 검증. 을구 1번 근저당은 2021.05.31. 말소됐으므로 이를 말소기준권리 또는 배당권리로 취급하는 계산이 실제 기록과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 임차권등기가 있어 점유 상태가 달라질 수 있습니다. 현재 점유자와 인도 시기, 열쇠 인계 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.23. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 매각 후 말소 여부와 잔존 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 285,000,000원 거래는 2021.08 한 건입니다. 2026년 고강동 전용 41㎡ 안팎 다세대의 실거래·매물·전세가를 별도로 조사해야 합니다.
• 현장성. 폭 약 3m 진입로, 주차 상태, 승강기 관리, 누수·결로·채광·소음과 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·채권계산서를 직접 확인하고 법률 전문가의 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다

현재 최저가는 119,070,000원으로 감정가의 49%이고, 2021년 확인 거래 285,000,000원과 비교하면 상당히 낮습니다. 하지만 이 물건은 단순한 저가 다세대가 아닙니다. 말소된 근저당을 기준으로 임차인의 대항력을 부정하기 어렵고, 매각물건명세서도 김정운의 280,000,000원 주택임차권을 인수권리로 명시합니다.

결국 낙찰자의 실질취득액이 119,070,000원에 머무를 수 있는 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하고 실제 말소까지 연결되면 인수액은 0원*으로 정리되지만, 그 연결고리가 흔들리면 보증금 280,000,000원 문제가 그대로 되살아납니다. 또한 현재 시세를 뒷받침할 거래가 2021년 한 건뿐이고, 12세대 소규모 다세대라는 환금성 한계도 있습니다.

확약 확인 전에는 위험물건, 확약 확인 후에도 시세 검증이 필요한 조건부 물건. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 확약 원본과 임차권 말소 절차의 확인입니다.