237,356,000원
인천지방법원 2024타경1363. 운서동 ‘응답하라1976’ 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 토지는 일반상업지역의 상업용 부지입니다. 감정가는 692,000,000원, 현재 최저매각가는 237,356,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 34%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 낙찰가 할인율보다 선순위 점유관계 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2022.07.06 설정된 남동농업협동조합 근저당권 624,000,000원입니다. 이후 최대헌 근저당권 120,000,000원, 임의경매개시결정, 김향숙 가압류 160,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 도올디앤씨 주식회사, 김양미의 전입일이 2021.12.06으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 미상 임차관계로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경1363 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 영종대로 196-26, 1층105호 (운서동,응답하라1976) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 105호 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 105호 |
| 토지 | 대 · 1,629.9㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 노복희 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 237,356,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 531,641,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
2018.06.21 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원은 2022.06.29 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.06 남동농업협동조합 근저당권 624,000,000원입니다. 이보다 뒤의 최대헌 근저당권과 김향숙 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.02.25에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
임차인·점유관계
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도올디앤씨 주식회사, 김양미 | 105호 | 2021.12.06 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유 관계 1건. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 237,356,000원으로 감정가 692,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 회차 가정가격은 4회 유찰 시 166,149,200원, 5회 유찰 시 116,304,440원입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 237,356,000원 | 233,233,016원 | 670,766,984원 |
| 4회 유찰 시 | 166,149,200원 | 163,023,111원 | 740,976,889원 |
| 5회 유찰 시 | 116,304,440원 | 113,876,178원 | 790,123,822원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,984원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 624,000,000원 | 233,233,016원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 최대헌 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 김향숙 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 904,000,000원 중 채권자 예상배당은 233,233,016원, 미배당은 670,766,984원입니다. 이 배당 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 미상이기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 운서역 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 운서역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 제2종근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 26미터, 남동측 약 23미터, 북동측 약 20미터 내외의 보행자도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 대지 1,629.9㎡, 공시지가 4,044,000원/㎡이며 상업용·평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위생·급배수설비와 엘리베이터설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 도올디앤씨 주식회사, 김양미의 보증금이 미상입니다. 말소기준보다 전입이 빠르므로 보증금 규모와 실제 점유·임대차관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 낙찰 후 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 237,356,000원은 감정가의 34%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 주소 대조. 공부상 도로명주소는 ‘영종대로 196-26’, 현황은 ‘영종대로196번길 26’으로 기재돼 있어 현장과 공적 서류의 동일성 확인이 필요합니다.
- 상가 점유·인도 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중인 1층 호실이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 임대차관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 보증금 미상이 먼저다”
이 물건의 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 692,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 237,356,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 선순위 점유관계가 우선입니다. 도올디앤씨 주식회사, 김양미의 전입일이 2021.12.06으로 말소기준권리인 2022.07.06보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득비용은 미확정입니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 34%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 임차 보증금을 확인하기 전에는 입찰가를 확정하기 어렵다”입니다.
