166,149,000원
인천지방법원 2024타경1363. 대상은 인천 중구 운서동 ‘응답하라1976’ 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가 692,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,149,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준권리보다 앞선 점유 관계입니다. 현황조사에 기재된 도올디앤씨 주식회사, 김양미의 전입일은 2021.12.06이고, 말소기준인 남동농업협동조합 근저당은 2022.07.06입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
등기부상 말소기준권리 이후에는 최대헌의 근저당권, 임의경매개시결정, 김향숙의 가압류가 이어지며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 선순위 점유자의 임차보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 소멸하지 않는 부분이 있다면, 그 금액은 낙찰가와 별도로 매수인의 실질 부담이 될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경1363 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 영종대로 196-26, 1층105호 (운서동,응답하라1976) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 노복희 |
| 감정가 / 최저가 | 692,000,000원 / 166,149,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 531,641,522원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 공시지가 | 4,044,000원/㎡ |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 · 1,629.9㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.07.06 남동농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 624,000,000원입니다. 이후 2022.11.16 최대헌 근저당권 120,000,000원, 2024.01.31 임의경매개시결정, 2024.04.19 김향숙 가압류 160,000,000원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2025.02.25에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 곧 실질취득액 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도올디앤씨 주식회사, 김양미 | 105호 | 2021.12.06 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
현황조사에는 105호에 도올디앤씨 주식회사, 김양미가 기재되어 있고 월세는 1,000,000원입니다. 그러나 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 166,149,000원만을 보고 실제 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 166,149,000원으로 감정가 692,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자의 보증금도 미상이므로 낙찰가와 실질취득액이 달라질 가능성까지 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 166,149,000원 | 163,022,914원 | 740,977,086원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 116,304,300원 | 113,876,040원 | 790,123,960원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 81,413,010원 | 79,547,576원 | 824,452,424원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 유형이라면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,126,086원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 624,000,000원 | 163,022,914원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 최대헌 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 김향숙 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 904,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 예상배당은 163,022,914원, 미배당은 740,977,086원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 미상 상태이므로 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 운서역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 운서역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 1층 105호는 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 제2종근린생활시설(일반음식점) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 26미터, 남동측 약 23미터, 북동측 약 20미터 내외 도로·보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 토지 관련. 토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 도올디앤씨 주식회사, 김양미의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 24%이지만 실거래 시세가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부를 단정할 수 없습니다.
- 주소 확인. 공부상 도로명주소는 ‘영종대로 196-26’이고 현황은 ‘영종대로196번길 26’으로 기재되어 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계는 미상이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당표이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “24% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 692,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 166,149,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 현재 숫자만 보고 저렴한 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 2021.12.06 점유 기록이 있고, 그 점유자의 보증금이 미상이기 때문입니다. 후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 점보다 더 중요한 것은 이 선순위 점유 관계가 실제로 얼마의 인수금액을 만들 수 있는지입니다.
보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 결론은 단순합니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 먼저 임차보증금과 매각물건명세서를 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득액을 기준으로 다시 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
