인천지방법원 2024타경8999. 인천 중구 도원동 로얄하이츠빌라 3층 303호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 리위이고, 2018.09.06 주식회사신한은행이 채권최고액 42,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.18 유에스제십사차유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 이기태의 전입일은 2022.08.16으로 말소기준권리인 2018.09.06보다 뒤입니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8999 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도산로22번길 23-7, 3층303호 (도원동,로얄하이츠빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호 |
| 비교 면적 | 40.77㎡ |
| 소유자 | 리위 · 2018.09.06 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 / 32,485,569원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행 근저당권과 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.06 설정된 주식회사신한은행 근저당권 42,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기태 | 2022.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 38.1%라는 숫자보다 거래시점을 함께 봐야 한다
로얄하이츠빌라의 비교 자료에서 확인되는 실거래는 1건입니다. 면적 41.7㎡, 2층이 2022.05에 90,000,000원에 거래됐습니다. 비교 대상 면적은 40.77㎡로 면적 매칭이 확인되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 41.7㎡ | 2 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 비교 실거래 90,000,000원의 38.1%입니다. 수치만 놓고 보면 큰 할인폭이지만, 거래 표본이 1건이고 거래월이 2022.05이므로 현재 가격수준을 직접 대표한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “38.1%이니 무조건 싸다”가 아니라 권리 안전성과 실제 현 시세 확인을 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 42,000,000원 | 33,282,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 8,717,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수분이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 8,717,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 18,822,180원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 25,895,526원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광성중학교 남서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호이며 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 세로(불)에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역에 해당하며 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 183.5㎡, 공시지가 970,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 로얄하이츠빌라는 14세대이고 준공일은 1996.05.14입니다. 확인되는 실거래가 1건이므로 매도 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이기태의 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 비교 실거래가 2022.05의 1건이므로 90,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 인근 다세대 매물과 실제 체결가격을 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 감정가 49%까지 내려왔고 단지 경매물건 평균 유찰도 2.0회입니다. 가격 외에 건물 상태·접근성·매수층을 함께 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 내부 상태와 설비 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 8,717,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 시세 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.06 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 이기태의 전입은 2022.08.16로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 34,300,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 90,000,000원의 38.1%입니다. 그러나 확인되는 실거래는 2022.05의 1건뿐입니다. 따라서 권리상 안전하다는 점은 분명한 장점이지만, 실제 가격 메리트는 현재 인근 다세대의 거래 가능가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
