인천지방법원 2024타경12592. 간석마을풍림아이원아파트 107동 16층 1604호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 내 16층에 위치합니다. 단지는 총 8개 동, 922세대, 주차 920대 규모입니다. 현재 공유자는 안효중·이영아로 각 2분의 1 지분이며, 2013년 소유권이전 당시 거래가액은 200,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2016.12.20 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 그 뒤 국민은행 근저당 132,000,000원, 상상인저축은행 근저당 238,800,000원, 서용해 가압류 47,175,000원, 국 압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12592 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 석산로 35, 107동 16층1604호 (간석동,간석마을풍림아이원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.862㎡ · 25층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 안효중 2분의 1 · 이영아 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2013.04.29 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 141,891,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 분석에서도 임차인 보증금이나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준은 2016년 국민은행 근저당권이며, 이후 설정된 국민은행·상상인저축은행 근저당과 서용해 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 75.0%
풍림아이원 동일면적 59.86㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 2월부터 7월까지 318,000,000원~365,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 335,916,666원, 최신 거래는 2026년 7월 340,000,000원입니다. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 평균의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.86㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 22 | 329,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 25 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 25 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 59.86㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 59.86㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 59.86㎡ | 8 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 59.86㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.86㎡ | 12건 | 335,916,666원 |
최저 실거래인 318,000,000원과 비교해도 현재 최저매각가는 252,000,000원으로 낮습니다. 감정가 360,000,000원은 최근 실거래 최고 365,000,000원에 가까운 수준이지만, 1회 유찰로 최저가가 252,000,000원까지 내려오면서 가격 비교의 기준이 달라졌습니다. 인수액이 없기 때문에 이 사건에서는 252,000,000원이 그대로 실질취득 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 238,800,000원 | 55,672,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서용해 | 47,175,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 477,975,000원 중 예상 배당은 247,672,000원, 미배당은 230,303,000원입니다. 상상인저축은행부터 미배당이 발생하고 서용해 가압류에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 연결되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 230,303,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 304,844,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 357,023,721원 | 0원 |
가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 매각가 252,000,000원에 대해 채권자 배당액이 247,672,000원이고, 2회 유찰 시 173,130,400원, 3회 유찰 시 120,951,279원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권전철 1호선 간석역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 단지. 총 8개 동, 922세대, 주차 920대이며 개별난방입니다. 단지는 주안로·경인로·석산로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,515,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 16층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 위치. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 335,916,666원의 75.0%입니다.
- 최신 거래 대조. 2026.07 동일면적 14층 거래는 340,000,000원입니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.12.20 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는 구조를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 상상인저축은행과 서용해 채권에 미배당이 생겨도 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 승계가 아니라 말소기준 이후 권리의 정리와 1회 유찰된 가격입니다. 국민은행의 2016년 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 252,000,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
가격 측면에서는 최근 동일면적 실거래 12건 평균이 335,916,666원, 최신 거래가 340,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 75.0%입니다. 감정가 360,000,000원에서 한 차례 유찰되며 최근 거래 구간 아래로 내려온 만큼, 이 사건은 권리 인수 0원과 실거래 대비 가격 차이가 동시에 확인되는 구조입니다.
