154,350,000원
인천지방법원 2025타경34473. 부천시 오정구 원종동 ‘누리애빌’ 나동 2층 201호, 전용 59.96㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 감정가 315,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,350,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 평균보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 주택임차권등기의 실제 인수 여부입니다.
등기상 말소기준은 2019.03.04. 관악신용협동조합 근저당권입니다. 김현정 씨의 전입일 2019.09.26.과 확정일자 2019.10.11.은 모두 말소기준보다 늦습니다. 주택임차권등기는 2023.11.03. 접수됐으며 매각물건명세서에는 인수권리로 표시됐지만, 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 김현정 씨 임차권은 낙찰자가 보증금을 실제로 떠안는 구조가 아니라 말소를 전제로 한 실질 인수 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34473 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 289-10 누리애빌 나동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 59.96㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.02.15. · 누리애빌 11세대 |
| 소유자 | 이경숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 원칙적으로 소멸
권리계산상 말소기준은 2019.03.04. 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 김현정 씨 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 근저당권 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2019-41호가 기재돼 있으므로, 이 금액을 해당 201호 한 채의 독립 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 1명에게만 적용
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세희 현황조사·매각물건명세서 | 2024.12.23. 확정일자 미상 | 미상 | 없음 말소기준 뒤 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 | 확약 대상 아님 보증금 관계 별도 확인 |
| 김현정 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2019.09.26. 2019.10.11. | 등기상 285,000,000원 267,000,000원 | 없음 말소기준 뒤 전입 | 후순위 2023.11.03. 배당요구 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 합산한 구조는 아닙니다. 김현정 씨 주택임차권등기에 대한 확약은 김현정 씨에게만 적용됩니다. 김세희 씨는 2024.12.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 확약 밖의 점유·명도 및 배당관계 확인사항은 별도로 남습니다.
* 김현정 씨 임차권등기에는 2019년 계약 보증금 285,000,000원과 2021년 계약 보증금 267,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 평가한 것입니다.
③ 시세 비교 — 65.8%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
누리애빌의 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 2건이며 평균은 234,500,000원, 최신 거래는 245,000,000원입니다. 현재 실질취득액 154,350,000원은 최근 평균의 65.8%입니다. 다만 거래 면적은 52.5㎡와 43.52㎡로 대상 전용 59.96㎡와 일치하지 않으므로, 이 수치를 동일 평형의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 52.5㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 43.52㎡ | 2 | 224,000,000원 |
| 최근 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 234,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 관악신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,862,610원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 관악신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액은 6,243,362,610원, 예상 배당액은 151,389,100원, 미배당액은 6,091,973,510원입니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 배분은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 6,091,973,510원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 6,137,630,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 75,631,500원 | 73,870,133원 | 6,169,492,477원 | 0원 |
각 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 김현정 씨 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 낙찰자의 실질취득액은 해당 회차 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 2019.02.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 원종역(서해선) 남동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린시설 등이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 원종역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로를 이용하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약 허가구역과 소로3류에 해당합니다. 공시지가는 1,970,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 최근 거래 표본도 2건뿐이며 대상 면적과 일치하지 않아, 아파트처럼 표준화된 시세와 빠른 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김현정 씨 주택임차권등기 전체인지, 말소 조건과 제출 주체가 명확한지 원문을 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. 김세희 씨는 확약 대상이 아닙니다. 전입일상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 원본에서 보완 확인해야 합니다.
- 근저당 일부포기 범위. 2019.10.18. 일부포기 말소기재와 공동담보목록 제2019-41호를 대조해 말소기준권리의 잔존 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 말소와 임대의무 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 면적 불일치 시세. 최근 거래 2건은 52.5㎡와 43.52㎡로 대상 59.96㎡와 다릅니다. 현장 중개업소에서 동일·유사 면적의 실제 매도 호가와 거래 가능 가격을 확인하세요.
- 명도·점유. 실제 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용, 열쇠 인도 시점을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·하자. 미납 관리비와 내부 상태, 누수·결로·승강기 유지비 등 소규모 공동주택의 공용비용을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리되지만, 확인 없는 저가 판단은 금물”
이 사건의 가장 큰 권리위험은 김현정 씨의 주택임차권등기였지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 평가됩니다. 현 회차 실질취득액은 154,350,000원이며 최근 12개월 거래 평균 234,500,000원의 65.8%입니다.
다만 최근 거래는 대상 전용 59.96㎡와 다른 면적의 2건뿐이고, 누리애빌은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 여기에 확약 대상이 아닌 김세희 씨의 보증금·확정일자가 미상이고, 근저당 일부포기 말소기재와 민간임대주택등기도 확인해야 합니다. 결론은 “주된 임차권 인수는 해소됐고 가격은 낮지만, 서류와 환금성 검증을 마친 뒤 입찰할 물건”입니다.