84,280,000원
인천지방법원 2024타경543287. 인천 미추홀구 주안동 서영마이빌 B동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 172,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 등기 흐름에서는 과거 압류·가처분과 소유권 변동이 여러 차례 있었지만 해당 권리들은 이미 말소됐고, 현재 경매와 관련해 기준이 되는 2024.07.01 강제경매개시결정 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가만 놓고 볼 때 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 과거 전체 실거래 평균 160,250,000원만 기준으로 싸다고 평가하면 왜곡될 수 있습니다. 최신 거래는 2024.12의 128,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 128,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 65.8%입니다. 다만 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 25.1% 하락해, 현재 가격 메리트와 별개로 시장 하락 추세는 분명히 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경543287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로516번길 60-1, 비동 3층302호 (주안동,서영마이빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 59.99㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 제비동 제3층 제302호 |
| 소유자 | 라성원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 성원중기계 / 34,503,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 복잡했지만 현재 인수액은 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 과거 등기부에는 압류와 가처분, 증여에 의한 소유권이전 및 그 말소 등 여러 변동이 있었지만, 제시된 권리 내역상 해당 압류·가처분은 이미 말소됐습니다. 2002년 설정된 주식회사서울은행 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매 기준은 2024.07.01 주식회사 성원중기계의 강제경매개시결정이며, 이후 국세 압류와 김오중의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
서영마이빌(B동)은 총 8세대, 사용승인일은 2002.11.23이며 대상 면적은 59.99㎡입니다. 확인된 실거래는 총 4건입니다. 현재 최저가 84,280,000원은 최신 거래 128,000,000원 및 최근 12개월 평균 128,000,000원의 65.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.08㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2022.10 | 59.99㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.10 | 59.99㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2021.06 | 56.08㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 160,250,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 128,000,000원 |
전체 거래 범위는 128,000,000원~195,000,000원이고 전체 평균은 160,250,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 2024.12 최신 거래는 128,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 25.1% 낮습니다. 따라서 현재 최저가가 최신 실거래보다 낮다는 점은 분명한 가격 여유지만, 과거의 160,250,000원 평균을 회복가격처럼 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 주식회사 성원중기계 | 34,503,242원 | 34,503,242원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 김오중 | 34,503,242원 | 34,503,242원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,356,476원 |
현재 최저가 84,280,000원 가정에서 채권자 총 청구액 69,006,484원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 13,356,476원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천주안초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 대상 토지는 대체로 자루형이고 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 8M 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 감정자료에는 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 기재돼 있고, 토지자료에는 제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래도 4건입니다. 최근 거래가 이전 거래군보다 25.1% 낮아 가격 회복을 전제로 한 접근은 피해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 160,250,000원보다 최신 거래 128,000,000원과 최근 12개월 평균 128,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래군보다 25.1% 낮습니다. 현재 최저가가 싸다는 이유만으로 과거 고가 거래 수준의 회복을 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 재확인. 과거 압류·가처분·소유권 말소 이력이 많은 물건이므로 입찰 전 현재 유효등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본도 4건이므로 매수 후 재매각 가격과 기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 하락장 속 가격
이 물건은 등기 이력 자체는 복잡합니다. 과거 압류와 가처분, 증여와 그 말소가 이어졌지만 제시된 현재 권리분석과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 임차인 조사 내역도 없습니다. 현재 최저가 84,280,000원은 최신 거래 128,000,000원의 65.8%까지 내려왔다는 점에서 가격 여유도 확인됩니다.
다만 최신 거래가 이전 거래군보다 25.1% 하락했고, 총 8세대의 소규모 다세대라는 점은 분명한 제약입니다. 따라서 과거 전체 평균 160,250,000원을 목표 가격으로 삼기보다 최신 거래 128,000,000원을 중심으로 보수적인 출구가격을 잡는 것이 맞습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래지만 시장은 하락 추세. 이 세 가지를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
