인천지방법원 2025타경34475. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 12층 1206호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김성진은 2022년 6월 23일 거래가액 244,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 9월 15일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권과 점유입니다. 이현준의 주택임차권등기는 2024년 5월 7일 설정됐고, 임대차계약일 2022년 5월 26일, 확정일자 2022년 5월 31일, 주민등록일 2022년 6월 7일, 점유개시일 2022년 6월 23일로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적인 배당모형에서는 보증금 미회수액이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 확인됩니다. 따라서 이현준에 한해 실질 인수를 0원으로 보되, 별도 점유자 장효봉의 권리는 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 12층 1206호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 중 12층 1206호 |
| 소유자 | 김성진 · 2022.06.23 소유권 취득 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (3회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 이현준의 주택임차권은 말소기준인 2025년 9월 15일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금은 244,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 108,780,000원을 기준으로 한 배당모형에서는 집행비용 2,322,920원 공제 후 이현준에게 106,457,080원이 배당되고 137,542,920원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현준 12층 1206호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 / 2022.05.31 | 244,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* 말소동의 확약서 적용 |
| 장효봉 | 2024.11.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 이현준 확약 적용 대상 아님 |
* 이현준의 배당모형상 미배당액은 137,542,920원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이현준 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 장효봉의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 해석 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 222,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,780,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건은 최저가율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이현준 관련 인수는 확약으로 해소되더라도, 장효봉의 보증금이 미상이라 실질취득 총액의 상단이 확정되지 않았기 때문입니다.
현재 확인되는 확정분만 놓고 보면 실질취득은 최저가 108,780,000원입니다. 다만 장효봉이 대항요건을 갖춘 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 중요한 숫자는 단순한 49%가 아니라 “108,780,000원 + 장효봉 관련 미확정 부담”입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 임차인 이현준 보증금 | 244,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 보면 이현준 보증금 부족분은 137,542,920원입니다. 다만 이현준 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 배당표에는 장효봉의 미상 보증금이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 김포골드선 고촌역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드선 고촌역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북측 약 8m, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 철도보호지구, 성장관리권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장효봉 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 확약서 원문 대조. 이현준 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문과 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2022.06.23 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력 및 처리 여부를 최신 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 장효봉 관련 잠재 부담까지 합산한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 별도 점유자 장효봉이 확인되므로 낙찰 이후 인도·명도 과정과 실제 사용관계를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약 밖 임차인이다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 222,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 108,780,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 이현준의 보증금 244,000,000원은 배당모형상 현재 회차에서 137,542,920원이 남지만, 말소동의 확약서로 이현준 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 확약 밖에 있는 장효봉입니다. 2024.11.12 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 확정 가능한 실질취득액은 108,780,000원이지만, 장효봉의 권리와 보증금이 확인되기 전에는 최종 총액을 고정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약이 적용되지 않는 별도 점유자의 권리를 얼마만큼 확인해내느냐입니다.
