확약으로 244,000,000원 임차권 인수는 실질 0원* — 그러나 미상 임차인이 남는다

인천지방법원 2025타경34475. 김포시 고촌읍 신곡리 ‘미리내고촌’ 12층 1206호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김성진은 2022.05.26 매매를 원인으로 거래가액 244,000,000원에 취득했고, 2022.06.23 소유권이전등기와 민간임대주택등기가 함께 접수됐습니다. 이후 이현준의 주택임차권등기가 2024.05.07 접수됐고, 주택도시보증공사가 2025.09.15 강제경매개시결정을 등기했습니다.

이 사건의 말소기준은 2025.09.15 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이현준의 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이현준의 임차권에 한정하면 룰상 미배당액과 달리 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 그러나 이 확약이 장효봉의 임대차까지 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 범위

말소기준권리보다 앞선 핵심 권리는 이현준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.26, 확정일자는 2022.05.31, 주민등록일은 2022.06.07, 점유개시일은 2022.06.23이며 보증금은 244,000,000원입니다. 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차권이므로, 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 이현준에 대한 말소동의 확약의 효력과 장효봉의 임대차는 별개로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 222,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 155,400,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 이현준의 룰상 미배당액만 적용하면 현재 회차의 인수액은 91,575,600원이지만, 말소동의 확약에 따라 이 금액은 실질 0원*으로 처리됩니다.

따라서 확인된 권리만 놓고 보면 실질취득의 출발점은 최저가 155,400,000원입니다. 그러나 장효봉의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액의 상한을 확정할 수 없습니다. 또한 시세는 감정가 대비 유찰률이 아니라 최근 실거래를 기준으로 판단해야 하므로, 70%라는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

이현준의 룰상 미배당액은 91,575,600원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약으로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 이현준에게만 적용되며, 장효봉의 보증금 또는 인수위험까지 소멸시키지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물 내 12층 1206호입니다.
• 입지. 김포골드선 고촌역 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔· 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 고촌역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 35미터, 북측 약 8미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 철도보호지구, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다. 개별공시지가는 4,994,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 침수위험지구 포함 여부와 철도보호지구 저촉 내용은 관계기관에 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 고촌역 인근 입지는 장점이지만 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래와 임대수요를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하면 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 이현준 임차권등기 전체인지, 말소 조건과 제출 절차가 무엇인지 원문으로 확인해야 합니다.
• 장효봉 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자, 배당요구, 현재 점유 여부를 확인해 별도 인수 가능성을 수치화해야 합니다.
• 확약 범위 혼동 금지. 이현준 임차권 인수 0원*을 근거로 장효봉 위험까지 해소됐다고 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.23 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 매각 이후 처리 관계를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 155,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 고촌역 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 현재 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 체납 관리비 중 공용부분 승계액을 관리주체와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임대차계약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 닫혔지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건에서 가장 큰 숫자는 이현준의 보증금 244,000,000원입니다. 현재 회차라면 룰상 91,575,600원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 이현준에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분만 보면 큰 위험이 해소된 셈입니다.

하지만 실제 임차인은 2명입니다. 장효봉은 2024.11.12 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태입니다. 확약은 이현준에게만 적용되므로, 장효봉의 권리를 확인하기 전에는 최저가 155,400,000원을 최종 취득원가로 확정할 수 없습니다. 더구나 실거래 시세 확인 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 임차인은 미해결. 이 사건의 입찰 여부는 장효봉의 임대차 실체와 확약서 원문을 확보한 뒤 결정해야 합니다.