인천지방법원 2024타경557958. 간석동 ‘우리드란’ 6층 604호, 전용 58.83㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 187,000,000원에서 2회 유찰되어 91,630,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 임차인 최선아의 전입일이 2022.09.08로, 말소기준권리인 고양시산림조합 근저당 2023.01.18보다 앞섭니다. 보증금은 240,000,000원이고 확정일자 2022.08.08, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당은 집행비용 2,049,340원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 89,580,660원이 배당되고, 150,419,340원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조로, 실질취득 부담은 보증금 240,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경557958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 석산로141번길 6, 6층 604호 (간석동,우리드란) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 58.83㎡ · 14층 건물 내 6층 604호 |
| 사용승인 | 2016.10.25 |
| 소유자 | 신미숙 · 2022.09.13 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 91,630,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양시산림조합 / 123,920,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 부평대건신용협동조합 근저당은 2022.09.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.18 고양시산림조합 근저당 140,400,000원입니다. 신용보증기금 가압류 21,717,842원, 경매개시결정, 국 압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 최선아의 대항력은 임차권등기 접수일 2024.02.01이 아니라 전입·점유 2022.09.08을 기준으로 보아야 하므로, 말소기준보다 앞선 대항력은 매각 후에도 문제로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최선아 | 6층 604호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.08 / 2022.08.08 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가 38.8%가 아니라 실질취득을 본다
우리드란 전용 58.83㎡ 일치 실거래를 포함한 거래 표본은 3건이며, 평균 거래금액과 최근 12개월 평균은 모두 236,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.09의 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 58.83㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 59.68㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 58.83㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 236,000,000원 |
표면상 최저가 91,630,000원은 최근 12개월 평균의 38.8%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조에서는 이 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 실질취득은 보증금 240,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 236,000,000원을 웃돌며 최신 거래 240,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 “감정가 대비 반값이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,049,340원 |
| 1. 임차인 최선아 보증금 | 240,000,000원 | 89,580,660원 |
| 2. 근저당 · 고양시산림조합 | 140,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 21,717,842원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 150,419,340원은 매수인 인수. 고양시산림조합과 신용보증기금은 현재 회차 예상배당에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천초등학교 남동측 인근. 주거용 오피스텔·업무시설·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층이며 해당 호는 6층 604호입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지 공시지가는 1,666,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음. 서측 약 8m 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.
- 환금성. 우리드란은 16세대이고 실거래 표본은 3건입니다. 현재 물건은 2회 유찰됐고 물건군 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 91,630,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차에는 임차보증금 미배당분 150,419,340원 인수 위험이 명시되어 있습니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 3회 유찰 시 매각가는 64,140,999원으로 낮아지지만 인수액은 177,413,539원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에도 같은 구조입니다.
- 임차인의 대항력 재확인. 전입·점유 2022.09.08, 확정일자 2022.08.08, 보증금 240,000,000원, 배당요구가 확인됩니다.
- 배당표 원본 대조. 실제 배당은 집행비용·세금·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 주거용 오피스텔이라는 규모와 실거래 표본을 함께 보고 출구가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금 승계형”
이 물건을 감정가 187,000,000원 대비 최저가 91,630,000원의 할인 경매로 보면 판단이 틀어집니다. 임차인 최선아는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 보증금은 240,000,000원입니다. 현재 회차에서 89,580,660원을 배당받아도 150,419,340원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커집니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 보증금 240,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 최근 12개월 평균 236,000,000원을 웃돌고 최신 거래 240,000,000원과 같은 수준이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 대항력 임차인 승계 위험이 명확하고, 2회 유찰된 소규모 주거용 오피스텔이라는 점까지 겹쳐 입찰 매력도는 낮습니다.
