인천지방법원 2024타경571565. 인천 서구 오류동 블루텍 4층 공존-417호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 공유자인 박지현 10분의 3, 장영숙 10분의 7이고, 말소기준권리는 2022.07.20. 송림중앙신용협동조합 근저당권 258,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 진행된 경매에서 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 실제 시장가보다 싼지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 게다가 등기 흐름에는 과거 공매공고가 존재하고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 권리 외 점유·절차 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571565 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 4층 공존-417호 (오류동, 블루텍) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 박지현 10분의 3 · 장영숙 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 182,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 218,652,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2016.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
과거 우리은행 근저당권과 이안뷰디앤씨 근저당권, 압류·가압류 및 2021년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.20. 을구 5번 송림중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 258,000,000원입니다. 이후 2024.11.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
해당 근저당권은 2025.05.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 또한 박지현 지분에는 2025년 보전처분과 회생절차개시가 있었으나 2026.03.27. 회생절차폐지를 원인으로 2026.04.14. 보전처분·회생절차개시 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인 신고는 없지만 단정 금지
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정요항표의 기타참고사항에는 “임대관계 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자를 확인하지 않은 채 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 단정하기보다, 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 372,000,000원, 현재 최저매각가는 182,280,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점에서 감정가 대비 할인 폭은 커졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 182,280,000원 | 178,928,080원 | 79,071,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,595,999원 | 125,009,655원 | 132,990,345원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 89,317,199원 | 87,309,489원 | 170,690,511원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차의 핵심은 채권자 미배당 자체보다, 지식산업센터라는 용도와 실제 시장가격을 확인해 182,280,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,351,920원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 송림중앙신용협동조합 | 258,000,000원 | 178,928,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 258,000,000원 중 예상배당은 178,928,080원이며 미배당은 79,071,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단·오류IC 남서측 인근으로, 공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 밀집된 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 4층 공존-417호이며 사용승인은 2016.08.19입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 및 남서측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 해당하며, 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 토지. 공장용지이며 토지면적은 26,441.9㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 현재 지식산업센터 매매가격과 공존-417호의 층·상태를 기준으로 적정 입찰가를 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2020.06.24. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 관련 공매 절차와 현재 법원경매의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.07.20. 설정된 근저당권은 2025.05.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부상 권리자를 재확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 공장(지식산업센터) 이용과 일반공업지역·일반산업단지 등 토지이용 제한을 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정성”은 별개다
이 물건의 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 182,280,000원으로 감정가 372,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 이를 곧바로 시세보다 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 더욱이 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 과거 공매공고 부기등기도 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 점유·공매 절차와 실제 시장가를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 지식산업센터 물건입니다.
