최근 시세의 41.2%, 인수는 ‘확약 전제 0원’ — 부천 제니스빌16차 203호

인천지방법원 2025타경34477. 부천시 소사구 괴안동 ‘제니스빌16차’ 제1동 2층 203호, 전용 54.16㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2020.02.13이며, 공유자 공상호·공상훈이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 감정가는 271,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 132,790,000원입니다.

가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 확인된 최근 12개월 실거래 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 320,000,000원인데 현재 최저가는 각각의 41.2% 수준입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라, 등기된 임차보증금 270,000,000원이 실제로 매수인에게 넘어오는지를 확정하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 270,000,000원의 처리

권리표상 분석 기준은 2020.12.04 부천시 압류입니다. 박기석의 전입일 2021.03.31과 임차권등기일 2024.05.03은 이 기준일보다 늦어, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 270,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당액을 매수인이 떠안아 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조와는 다릅니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 2명

김민정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입일 2025.01.02가 권리표상 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 금액 인수보다는 실제 점유 여부와 명도 대상인지가 핵심입니다. 박기석은 등기된 임차보증금이 270,000,000원이지만 대항력 없음으로 판정됐고, 임차권 말소동의 확약의 직접 적용 대상입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래의 41.2%

제니스빌16차는 총 11세대의 소규모 공동주택이며, 확인된 유사 면적 거래는 3건입니다. 전체 평균은 321,666,666원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 322,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.8%로 하락 추세가 아닙니다.

확약 전제 실질취득액 132,790,000원은 최근 12개월 평균 322,500,000원의 41.2%, 최신 거래 320,000,000원의 41.2% 수준입니다. 감정가 271,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 현재 최저가는 감정가에서 두 차례 낮아진 132,790,000원입니다. 시세 표본이 3건으로 많지 않다는 한계는 있지만, 확인된 거래만 놓고 보면 가격 격차는 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)

주택도시보증공사의 미배당액 139,869,060원은 신청채권의 미회수액이며, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 매수인 인수는 임차권 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰이 거듭되면 주택도시보증공사의 미배당액은 커지지만, 확약에 따른 임차권 말소와 대항력 없음이라는 전제가 유지되는 한 그 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 54.16㎡입니다.
• 입지. 부안초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 407.7㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,188,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 단지이고 거래 표본도 3건이어서, 거래가격뿐 아니라 실제 매수층의 두께를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기·주택임차권등기 말소동의 범위, 효력 발생 조건과 말소 절차를 확인하세요.
• 기준권리 재확정. 2020.12.04 부천시 압류와 2021.01.21 해제말소의 관계를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 김민정 점유. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 대항력 없음과 별개로 실제 명도 상대인지 현장에서 확인하세요.
• 박기석 점유. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유가 남아 있는지, 주택도시보증공사가 이미 명도를 확보했는지 확인하세요.
• 소규모 단지 시세. 최근 거래는 3건뿐입니다. 동일 동·층·향·내부 상태를 중개업소와 현장에서 보정하세요.
• 토지거래허가구역. 표시된 허가구역의 적용 대상과 기간 2025.08.26~2026.08.25를 관할기관에 확인하세요.
• 체납·공과금. 관리비와 공용부분 체납, 당해세, 도시가스·전기·수도 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 강하지만, 확약 확인이 먼저다”

현재 최저가 132,790,000원은 최근 12개월 실거래 평균 322,500,000원의 41.2%로, 확인된 시장가격과의 차이가 큽니다. 박기석의 임차보증금 270,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 없음으로 판정됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금으로 고정되는 사건은 아닙니다.

다만 그 결론은 확약의 유효성과 실제 말소 이행을 전제로 합니다. 여기에 해제말소된 압류가 분석 기준으로 제시된 등기 흐름과 별도 전입자 김민정의 점유 상태까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 권리서류 확인 없이 최저가만 보고 접근할 수 있는 단순 안전형은 아닙니다. 확약 원본과 점유관계가 확인될 때 비로소 132,790,000원의 실질취득 구조가 완성됩니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고, 박기석 명의 주택임차권등기가 낙찰 후 실제 말소된다는 전제입니다. 확약은 박기석 임차권에만 적용되며 김민정의 점유·명도 문제까지 해결하는 것은 아닙니다.