인천지방법원 2025타경760. 청라 더스페이스타워 5층 505호로, 감정평가 당시 청라미소소아청소년과의원으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 성현영은 2019.06.07 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 839,950,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 장수지 근저당 70,000,000원, 손동선 근저당 75,000,000원, 서울보증보험 가압류 158,480,284원, 인천신용보증재단 가압류 13,749,978원과 여러 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 현재 배당표에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있다는 경고가 있어, 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경760 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-1 더스페이스타워 5층 505호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 의원(청라미소소아청소년과의원) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 5층 505호 |
| 소유자 | 성현영 · 2019.06.07 소유권이전 · 거래가액 839,950,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 925,000,000원 / 647,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 495,963,033원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심 날짜는 2019.06.07입니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 장수지·손동선 근저당, 서울보증보험·인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 엠캐피탈 가압류는 2024.07.18 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지우 | 505호 | 2019.06.12 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이지우의 전입일은 2019.06.12로 말소기준인 하나은행 근저당 2019.06.07보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금 100,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.03.12 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 실제 임차인은 이지우이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 시세 자료 없이 감정가 할인만 확인
현재 최저매각가는 647,500,000원으로 감정가 925,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 453,250,000원, 그 다음은 317,275,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 647,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,875,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 684,000,000원 | 638,625,000원 |
| 3. 근저당 · 장수지 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손동선 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 158,480,284원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,749,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 1,001,230,262원, 채권자 배당액은 638,625,000원, 미배당은 362,605,262원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라2동행정복지센터 북동측 인근 노변에 위치하며, 아파트와 오피스텔 등을 배후지로 하는 근린상가지대입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 청라미소소아청소년과의원으로 이용 중입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내부는 인테리어 마감입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터, 남측 및 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 4,028,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본 위생·급배수·옥내소화전·승강기설비가 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.06.07 하나은행 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인 확인. 이지우의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금 100,000,000원·배당요구 2025.03.12 및 확정일자 여부를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·서구·연수구·인천광역시 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 배당순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 현재 이용 확인. 의원으로 이용 중이므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 925,000,000원에서 647,500,000원으로 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 시나리오. 현재 회차 미배당 362,605,262원, 2회 유찰 시 554,912,762원, 3회 유찰 시 689,197,112원으로 늘어나는 구조를 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험보다 가격·배당 검증이 핵심”
이 사건은 임차인의 전입이 말소기준보다 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 하나은행 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 최저가 647,500,000원에서도 채권 총액을 모두 소화하지 못하고 362,605,262원이 미배당이며, 세금 압류 4건의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
가격도 별개입니다. 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 “싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있으나, 세금·점유·현장가치와 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
