인천지방법원 2025타경34483. 부천시청 동측 인근 상업업무지대에 있는 ‘매트로펠리스2-비’ 13층 1315호 오피스텔입니다. 감정가는 100,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 49%인 49,000,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 반값 경매처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차권 인수 여부를 반영한 실질취득액에서 시작해야 합니다.
등기부를 시계열로 읽으면 2004.11.01 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 44,720,000원은 2017.03.20 이미 말소됐습니다. 과거 임대룡·권기훈·이재훈·김정영·박선비의 전세권도 각각 해지·말소되어 2018.09.18까지 정리됐습니다. 따라서 2022.08.24 전입·점유한 전에스더의 임차관계를 2004년의 이미 말소된 근저당권보다 후순위라는 이유만으로 대항력 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1145-1 매트로펠리스2-비 13층 1315호 도로명: 경기도 부천시 원미구 중동로248번길 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 용도 오피스텔 · 지하 5층, 지상 15층 복합용도 건물 내 13층 |
| 소유자 | 채재하 (2022.04.13 매매, 거래가액 95,000,000원 · 2022.06.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 2004년 근저당보다 2022년 임차관계가 핵심
2004.11.01 농업협동조합중앙회의 근저당권이 설정됐지만 2017.03.20 해지로 말소됐습니다. 과거 전세권들도 모두 말소됐고, 채재하는 2022.04.13 매매를 원인으로 2022.06.10 소유권을 취득했습니다. 같은 날 무궁화신탁으로 신탁됐으나 2022.08.05 신탁재산 귀속으로 다시 채재하 명의가 됐습니다.
전에스더의 계약일은 2022.07.28, 확정일자는 2022.08.01, 전입 및 점유개시는 2022.08.24입니다. 이후 2024.09.05 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.09.15입니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기를 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전에스더 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 140,000,000원 | 2022.08.24 2022.08.01 | 인수권리 명시 | 배당요구 있음 | 확약 후 0원* 룰상 140,000,000원 |
| 엄영윤 | 점유 부분·용도 미상 | 미상 | 2025.04.04 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖·미상 |
전에스더에게 적용되는 확약만 확실히 이행된다면 주된 140,000,000원 인수 위험은 제거됩니다. 그러나 엄영윤의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 현재 표현 가능한 실질취득액은 최저가 49,000,000원 + 엄영윤 관련 미상 금액입니다.
③ 가격 판단 — 4,900만원을 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 100,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,000,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
등기상 채재하의 2022년 매수가액은 95,000,000원이지만 이는 현재 시세가 아니라 과거 소유권이전 거래가액입니다. 최근 시세 검증 없이 2022년 거래가나 감정가만 기준으로 등급을 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 | 매각가의 약 2.6% 추정 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 44,720,000원 | 44,720,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 전세권 · 임대룡 | 35,000,000원 | 2,998,000원 | 미배당 발생 |
| 3. 전세권 · 권기훈 | 25,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 전세권 · 이재훈 | 25,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 전세권 · 김정영 | 25,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 전세권 · 박선비 | 25,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여 변동 가능 |
시뮬레이션상 채권 총액은 319,720,000원, 채권자 배당액은 47,718,000원, 미배당은 272,002,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 지하 5층·지상 15층 규모 업무시설 및 근린생활시설 복합용도 건물의 13층 1315호입니다.
- 입지. 부천시청 동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 상업업무지대입니다.
- 교통. 북측 인근에 지하철 7호선 신중동역·부천시청역이 있고, 남측 인근에 경인전철 중동역·부천역이 위치합니다. 시내버스정류장도 인접합니다.
- 도로. 정방형 평지로 남측 대로와 북측 중로에 양면 접한 복합용도 건물 부지입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역에 속하며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 역세권 오피스텔이지만 최근 12개월 실거래 비교가 없어 현재 매수층과 적정 매각가를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 13번 전에스더 임차권 전액과 1315호 전체에 적용되는지 확인하세요.
- 말소 이행 시점 확인. 잔금납부·배당·소유권이전 과정에서 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 제출서류를 확인하세요.
- 엄영윤 현장조사. 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 전에스더 임차권에 관한 확약을 엄영윤에게도 적용되는 것으로 확대 해석하지 마세요.
- 말소된 권리 대조. 2017.03.20 말소된 근저당과 2018.09.18까지 말소된 과거 전세권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 배당요구서와 채권승계 자료에서 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 조사하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일 2026.07.15의 진행·변경 및 매각결과를 법원 원본에서 확인하세요.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자의 인도 협의 가능성을 관리사무소·현장에서 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 확약으로 해소, 그러나 0원 확정은 아직 이르다”
이 물건은 최저가 49,000,000원보다 큰 140,000,000원의 주택임차권이 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득은 약 140,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 전에스더의 인수액은 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다.
하지만 엄영윤은 2025.04.04 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약 대상 밖의 이 점유관계가 남아 있으므로 매수인 부담을 단정적으로 0원이라 표시할 수 없습니다. 최근 실거래 비교도 없어 최저가 49%를 가격 가점으로 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 주된 위험은 해소 가능하지만, 잔존 임차위험 확인 전에는 조건부 입찰입니다.