인천지방법원 2025타경1011. 인천 서구 청라동 청라중앙프라자 1층 106호에 대한 임의경매입니다. 집합건물 등기사항전부증명서가 확인되며, 감정평가서와 매각물건명세서에서는 근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 실제 경매 대상은 집합건물 내 점포이므로 권리·점유·환금성 분석은 근린생활시설을 기준으로 진행해야 합니다.

권리관계의 중심에는 2020년 8월 10일 설정된 오포농업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 572,000,000원이고, 2025년 9월 2일 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 이 물건에서 가격과 함께 살펴야 할 핵심이 바로 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차보증금은 남는다

최초 소유권보존 이후 신탁등기 및 말소 이력이 있고, 임채은이 2018년 4월 11일 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 남동농업협동조합 근저당권 612,000,000원은 2020년 8월 10일 말소됐습니다. 같은 날 설정된 오포농업협동조합 근저당권 572,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 근저당권 이전도 별도의 신규 선순위 권리를 만드는 것은 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 서로 다르다

임차인 현황은 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 우선변제권이나 배당 여부를 단정하지 않았습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.

② 가격 비교 — 감정가의 34%와 시세의 34%는 다르다

감정가 550,000,000원에 출발한 물건이 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가 188,650,000원에 도달했습니다. 감정가 대비 약 34.3%라는 숫자는 큰 할인폭처럼 보입니다. 하지만 근린생활시설의 감정가가 현재 매매시세와 같다고 볼 근거는 없습니다.

이 점포의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지, 혹은 현재 시세와 유사하거나 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 상업용 부동산은 임대수익, 공실 위험, 개별 점포 위치와 매수 수요에 따라 가치가 달라지므로 단순히 감정가 대비 할인율만을 가격 가점으로 삼아서는 안 됩니다.

실질취득 부담은 각 회차의 최저매각가에 박승애 보증금 10,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높으면 부담도 증가합니다. 취득세·명도비·기타 취득비용과 정해성의 미확정 인수액은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,650,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 3,441,100원을 먼저 공제하고, 나머지 185,208,900원을 근저당권 배당액으로 산정합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 채권최고액 572,000,000원을 기준으로 산정한 미배당은 386,791,100원입니다.

다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 438,162,511원이므로, 채권최고액 기준 미배당액을 실제 미회수 채권액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자와 확정 채권액을 최종 배당절차에서 확인해야 합니다.

배당표는 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 정해성의 대항력·배당 여부에 따라 실제 배당 및 인수 구조가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 도담초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 상업용·업무용 건물 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 무난한 수준으로 판단했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 1층 106호입니다. 사용승인일은 2016.07.27이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 토지는 장방형의 상업용 건부지이며, 서측·남측·동측으로 중로에 접합니다. 토지면적은 2,210.6㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,028,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역 해당 여부도 실제 취득 및 활용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 여부도 없는 것으로 파악됩니다. 다만 개별 점포의 내부 상태, 인테리어, 설비 인수 범위는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이지만 실제 상권 수요와 매수층의 폭은 최근 실거래나 임대수익 자료로 검증되지 않았습니다. 세 차례 유찰된 이력은 확인되지만, 이를 곧바로 상권 부진이나 특정 가격 수준의 증거로 해석할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박승애 보증금 인수. 보증금 10,000,000원의 인수 구조를 매각물건명세서 및 임대차 원본으로 재확인하세요. 대항력의 존속, 배당 여부와 보증금 반환 조건이 핵심입니다.
• 정해성 대항력 확인. 전입신고일 미상으로 판정이 불가능합니다. 주민등록 관련 자료, 실제 점유, 사업자등록 및 임대차 관계를 확인해 추가 보증금 10,000,000원의 인수 가능성을 판단해야 합니다. 상가 임차인에게 적용되는 대항요건도 별도로 대조하세요.
• 임대차의 실제 범위. 두 임차인의 임차 부분과 점유 위치가 특정되어 있지 않습니다. 1층 106호의 점유 구획과 각 계약의 목적물을 확인하고, 임대차보증금 중복이나 서로 다른 점유구역 문제를 점검하세요.
• 배당요구 및 우선변제. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구종기 내 신고 여부, 상가건물임대차보호법상 보호요건, 최우선변제 적용 여부를 별도 검토해야 합니다.
• 인수액 포함 입찰가. 현재 최저가 188,650,000원에 확정 인수액을 더한 198,650,000원을 최소 검토 기준으로 삼되, 정해성 보증금까지 인수한다면 208,650,000원으로 부담이 늘어납니다. 두 금액 모두 취득 부대비용은 제외한 수치입니다.
• 최근 실거래 및 임대수익. 청라중앙프라자와 주변 유사 점포의 최근 거래가격, 실제 월세 수취 현황, 관리비·공실·운영비를 확인하세요. 기재된 계약 월세가 실제 회수 가능한 수익과 동일하다고 가정하지 마세요.
• 3회 유찰 이후 회차. 다음 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 132,054,999원, 이후 92,438,499원입니다. 해당 금액은 가격 검토용 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가의 확정 여부를 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 임차인의 적법한 점유가 존속하는 경우 단순한 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 보증금 반환, 점포 인도, 미납 공용관리비와 시설 원상회복 부담을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 2025.09.02 근저당권 이전 내역을 대조하세요. 최종 매각조건과 임차인 관련 변경사항은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가가 곧 34% 취득가치는 아니다”

이 물건은 감정가 550,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 188,650,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 소멸 구조는 파악할 수 있지만, 임차인 박승애의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 대상으로 산정됩니다. 따라서 현재 최저가에 응찰한다면 확정된 실질취득 부담은 198,650,000원이며, 정해성의 대항력이 확인될 경우 보증금 부담은 추가로 증가할 수 있습니다.

더 중요한 것은 최근 시장가격이 검증되지 않았다는 점입니다. 감정가의 34.3%라는 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 여기에 다회유찰, 근린생활시설의 환금성 불확실성, 임차보증금 추가 인수 가능성까지 함께 고려해야 합니다.

권리관계는 일부 명확하지만 임차인 인수 범위는 아직 확정되지 않았습니다. 가격 메리트 역시 실거래 검증 전에는 판단을 보류해야 합니다. 입찰의 기준은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 확인된 보증금 인수액을 합친 실질취득 부담과 실제 시장가치의 차이입니다.