269,500,000원
인천지방법원 2025타경1011. 청라중앙프라자 1층 106호로, 감정평가상 근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 임채은이며, 2020.08.10. 설정된 오포농업협동조합 근저당권 572,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.04.16. 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.09.02. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이 담보권 계열은 매각으로 소멸하지만, 등기보다 먼저 갖춰진 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔으니 싸다”라고 곧바로 결론 내릴 수 없다는 점입니다. 박승애는 2018.10.11. 전입해 말소기준권리인 2020.08.10.보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판단돼 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 정해성 역시 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원의 임차관계가 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아, 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1011 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-14 청라중앙프라자 1층 106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(소매점) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 106호 · 사용승인 2016.07.27. |
| 소유자 | 임채은 · 2018.04.05. 매매, 거래가액 878,528,940원 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 269,500,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 438,162,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인 승계는 별개
말소기준은 2020.08.10. 오포농업협동조합 근저당권 572,000,000원입니다. 앞서 2018.04.11. 설정됐던 남동농업협동조합 근저당권 612,000,000원은 2020.08.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 오포농업협동조합 근저당권과 그에 기초한 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인은 등기권리와 별도로 대항력 기준을 적용하므로, 박승애의 보증금 인수 문제는 소멸하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 확정 인수
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승애 | 2018.10.11 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 10,000,000원 인수 |
| 정해성 | 미상 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 미상 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 269,500,000원이지만 박승애 보증금 10,000,000원을 더하면 알려진 실질취득비용은 최소 279,500,000원입니다. 이는 최저가보다 10,000,000원, 약 3.7% 높은 금액입니다. 정해성의 대항력 여부가 확정되지 않은 만큼 실제 부담이 더 커질 가능성도 별도로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 알려진 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 269,500,000원 | 10,000,000원 | 279,500,000원 | 307,073,000원 |
| 3회 유찰 시 | 188,650,000원 | 10,000,000원 | 198,650,000원 | 386,791,100원 |
| 4회 유찰 시 | 132,054,999원 | 10,000,000원 | 142,054,999원 | 442,593,771원 |
유찰될수록 매각대금은 내려가지만 박승애의 확정 인수액 10,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 각 회차의 입찰 판단은 매각가 + 인수액 기준으로 해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,573,000원 |
| 인수 · 임차인 박승애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 572,000,000원 | 264,927,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,573,000원을 제외한 264,927,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 307,073,000원이 미배당으로 남습니다. 박승애 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 청라중앙프라자 1층 106호이며 감정평가상 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 도담초등학교 북동측 인근으로, 아파트·학교·상업용 및 업무용 건물·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 장방형의 상업용 건부지이며 서측·남측·동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 2,210.6㎡, 공시지가 4,028,000원/㎡, 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
- 건물 상태. 2016.07.27. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박승애 인수 반영. 입찰가 계산 시 보증금 10,000,000원을 낙찰가에 반드시 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 정해성 대항력 재확인. 전입신고일이 확인되지 않아 현재로서는 대항력을 확정할 수 없습니다. 전입세대열람과 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 2명 점유 확인. 두 임차인의 실제 점유 범위와 계약관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 상가 명도. 현재 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이므로 주거용 물건과 달리 영업·점유 관계를 전제로 명도 일정을 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 최소 실질취득 279,500,000원과 임차인 추가 위험을 함께 반영해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역·경제자유구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 점유 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 임차인 승계가 먼저다”
이 물건은 감정가 550,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 269,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 할인율이 아니라 매수인이 실제 얼마를 떠안는지입니다. 박승애의 보증금 10,000,000원은 대항력 때문에 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 알려진 실질취득은 최소 279,500,000원입니다. 동시에 정해성의 전입일이 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 아직 열려 있습니다.
말소기준 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 위험은 그와 별개입니다. 실거래 시세 비교값도 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 확정 인수 1,000만원 + 미상 임차인 + 2회 유찰 상업용 물건이라는 조합을 감안하면, 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 먼저인 신중 접근형입니다.
