인천지방법원 2025타경34487. 김포시 사우동 울루물루타운하우스 502동 1층 101호, 전용 59.91㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김용덕은 2022.05.19. 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 이슬기의 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.18., 전입과 점유개시는 2022.03.08.로, 제공된 말소기준일 2022.05.30.보다 앞섭니다. 따라서 이슬기는 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
현재 최저매각가 128,380,000원에서 집행비용 2,597,320원을 먼저 차감하면, 이슬기에게 배당될 것으로 계산된 금액은 125,782,680원이고, 보증금 중 86,217,320원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 이 미배당액을 매수인이 인수하므로, 최저가가 추가로 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금 212,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건을 단순히 “감정가의 49%”로 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1309-10 울루물루타운하우스 제502동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.91㎡ · 17세대 · 2018.09.07. 사용승인 |
| 소유자 | 김용덕 (2022.05.19. 거래가액 212,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
| 토지 현황 | 대 · 587.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 승부처
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬기 | 1층 101호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.08. / 2022.02.18. | 212,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 실질 0원* 확약 전 룰상 86,217,320원 |
| 황미화 | 점유 부분·용도 확인 필요 | 2024.12.26. / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입이 말소기준일 이후 보증금·계약·점유관계 별도 확인 |
이슬기. 보증금 212,000,000원, 전입 2022.03.08., 확정일자 2022.02.18.이며 2024.03.11. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 말소기준일보다 앞선 임차인이므로 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이 임차인의 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
황미화. 전입일은 2024.12.26.으로 말소기준일 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 말소동의 확약은 이슬기에만 적용되므로 황미화의 계약·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
* 실질 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이슬기 임차권등기에 적용되고, 매각 이후 실제 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약의 적용 대상·조건·제출 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 표본 대비 낮지만 거래 공백과 하락 추세를 함께 본다
울루물루타운하우스 501동 및 502동의 전용 58.99~59.91㎡ 실거래 표본은 총 4건입니다. 전체 평균은 239,750,000원, 표본상 최근 12개월 평균은 236,333,333원입니다. 확약 반영 실질취득 128,380,000원은 최근 12개월 평균의 54.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10. | 59.20㎡ | 4층 | 267,000,000원 |
| 2022.10. | 59.23㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2022.05. | 59.91㎡ | 1층 | 212,000,000원 |
| 2021.06. | 58.99㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 239,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 236,333,333원 |
수치만 보면 실질취득 128,380,000원은 전체 평균의 53.5%, 최근 12개월 평균의 54.3%로 낮습니다. 그러나 최신 실거래가 2022.10.에 머물러 있고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -5.5%입니다. 따라서 과거 거래가를 2026년 매각기일의 현재 시세로 그대로 간주해 “확실히 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정·확약 반영 전 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 이슬기 보증금 | 212,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 근저당 · 최효순 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이창훈 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,681,492원 | 0원 |
| 5. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 이슬기 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약이 이행되면 실제 배당·채권 귀속 및 임차권 말소 절차는 이 표와 달라질 수 있으므로 확약서 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 128,380,000원 | 86,217,320원 | 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수 발생 |
| 3회 유찰(34%) | 89,866,000원 | 124,151,588원 | 최저가 하락과 함께 인수액 증가 |
| 4회 유찰(24%) | 62,906,199원 | 150,626,113원 | 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정 |
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 자료 기준)
- 규모. 울루물루타운하우스 501동 및 502동은 총 17세대이며, 사용승인일은 2018.09.07.입니다. 소규모 다세대이므로 거래 표본이 4건에 그칩니다.
- 토지. 대지 587.0㎡, 토지이용상황은 다세대이며 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,050,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 재정비촉진지구, 고도지구, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 진입표면구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역· 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 준보전산지와 일부 제한보호구역에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최신 실거래가 2022.10.에 머물고 최근 거래 추세가 -5.5%이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상이 이슬기 임차권등기인지, 별도 조건과 유효기간이 있는지, 낙찰 후 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인하세요.
- 확약 전후 가격을 분리. 확약 반영 시 실질취득은 128,380,000원이지만, 확약이 적용되지 않으면 미배당 86,217,320원 인수 가능성이 있습니다.
- 황미화 점유 확인. 전입일은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 보증금·계약일·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2022.05.30. 최효순 근저당은 2022.10.21. 말소되어 있으므로, 매각물건명세서에 기재된 실제 말소기준권리를 등기부와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있으며, 당해세가 있으면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균 236,333,333원은 최신 거래가 2022.10.인 표본입니다. 거래 추세 -5.5%와 17세대 소규모 단지의 환금성을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인돼야 싼 물건”
표면만 보면 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰된 최저가 128,380,000원은 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이슬기는 전입 2022.03.08., 확정일자 2022.02.18., 보증금 212,000,000원의 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다.
이 사건의 가격 메리트는 오직 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 실제로 적용될 때 성립합니다. 그 경우 이슬기 인수는 실질 0원*이고, 128,380,000원은 표본상 최근 12개월 평균의 54.3%입니다. 그러나 황미화의 보증금·점유관계가 확인되지 않았고, 거래 표본의 최신 시점은 2022.10., 추세는 -5.5%, 단지는 17세대입니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리는 원본 확인 후 결정입니다.
