인천지방법원 2025타경34492. 부천시 오정구 삼정동 월드맨션 나동 403호, 전용 47.48㎡의 다세대주택입니다. 감정가 144,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가격이 24,202,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 매각가격의 하락분이 낙찰자의 보증금 인수액 증가로 이어지는 구조이므로, 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
소유자 백상훈은 2022년 6월 15일 거래가 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 임차인 김선민의 주민등록일과 점유개시일은 그보다 앞선 2022년 5월 20일이며, 확정일자도 같은 날입니다. 최초 말소기준 가압류보다 임차인의 권리 발생이 앞섭니다. 따라서 등기상 가압류와 압류가 매각으로 소멸하더라도, 임차인이 배당받지 못한 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 314-4 월드맨션 나동 4층 403호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 47.48㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 2002.05.28 준공 · 월드맨션 12세대 |
| 소유자 | 백상훈 (2022.06.15 소유권이전 · 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 | 144,000,000원 |
| 최저매각가 | 24,202,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 17%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 194,111,451원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 778,000,000원 |
| 실제 임차인 | 김선민 1명 · 보증금 170,000,000원 |
| 예상 인수액 | 146,633,636원 |
| 실질취득금액 | 170,835,636원 (최저가 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차권
주택도시보증공사의 가압류, 국의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 김선민의 보증금 반환 문제는 별도로 판단해야 합니다. 등기상 권리 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 같은 의미가 아닙니다.
과거 우리은행·수색동새마을금고·중소기업은행·국민은행·미래크레디트대부의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 등기상 말소기준보다 앞선 유효 근저당권이 인수되는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심 인수위험은 근저당권이 아니라 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억의 실제 부담
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선민 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.04.10 |
|---|---|
| 주민등록 / 점유개시 | 2022.05.20 / 2022.05.20 |
| 확정일자 | 2022.05.20 |
| 임차권등기 | 2024.02.01 · 을구 14번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.02.01 |
| 보증금 | 170,000,000원 |
| 예상배당 | 23,366,364원 |
| 예상 미배당 | 146,633,636원 |
| 매수인 부담 | 예상 미배당 보증금 인수 |
최저가 24,202,000원에 매각되는 경우, 추정 집행비용 835,636원을 제외한 23,366,364원이 임차인에게 배당됩니다. 그러나 보증금은 170,000,000원이므로 146,633,636원이 남습니다. 제공된 배당 추정상 이 잔액이 매수인 인수액입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권 등 우선순위와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다
월드맨션(314-4)의 확인된 실거래는 전용 47.48㎡, 4층의 2022년 6월 거래 1건입니다. 거래금액은 170,000,000원입니다. 대상 물건과 면적·층이 일치하지만, 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 47.48㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 확인 표본 | 47.48㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 24,202,000원은 위 실거래가의 14.2%에 불과합니다. 그러나 그 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 비교에 사용할 금액은 최저가가 아니라 최저가와 보증금 인수액의 합계입니다.
실질 비교: 최저가 24,202,000원 + 예상 인수액 146,633,636원 = 170,835,636원.
실질취득금액은 확인된 과거 실거래가 170,000,000원을 웃돕니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 취득비용까지 고려하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 감정가 대비 유찰 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
실거래 통계에 제시된 평균 170,000,000원과 최근 거래가 170,000,000원은 동일한 2022년 거래에서 나온 값입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 수치도 실제 확인 거래일이 2022년 6월이므로, 현재 기준 최근 12개월 내 거래 평균으로 사용할 수 없습니다. 거래 표본이 1건뿐이어서 가격의 상승·하락 추세도 판단할 수 없습니다. 현재 시세의 추가 확인 없이는 가격상 안전마진이 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 835,636원 |
| 1. 임차인 · 김선민 | 170,000,000원 | 23,366,364원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 778,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 194,111,451원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당표 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국의 압류가 등기되어 있으므로 조세채권의 실제 우선순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 채권자의 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정된다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매각대금보다 큰 인수형 경매입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인 배당액이 감소하고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질취득금액이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 24,202,000원 | 146,633,636원 | 170,835,636원 |
| 6회 유찰 시 | 16,941,400원 | 153,763,545원 | 170,704,945원 |
| 7회 유찰 시 | 11,858,980원 | 158,754,482원 | 170,613,462원 |
실질취득 = 해당 회차 최저가 + 해당 회차 예상 인수액. 각 회차의 매각대금과 배당 추정에 따른 값으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다. 향후 회차와 최저가는 매각절차 변경 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 삼정동 신흥시장 주변으로, 공동주택과 단독주택, 상업용 건물 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2002년 5월 준공된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 외벽은 외장타일, 창호는 PVC새시 등이며 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 규모와 환금성. 월드맨션은 12세대 규모입니다. 확인된 실거래가 2022년 6월 1건에 그쳐 최신 가격을 검증하기 어렵습니다. 경매 통계상 평균 유찰은 5.0회이며 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 다만 해당 통계의 표본 규모가 확인되지 않아 이를 단지 전체의 장기 낙찰 가능성으로 일반화할 수는 없습니다.
- 도로. 대상 건물 동측으로 약 2~3m 진입도로에 접하고, 월드맨션 단지 동측은 폭 약 4m 도로에 접합니다. 도로 조건이 실제 이용과 매도에 미치는 영향은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)도 기재되어 있습니다. 해당 기재 기간이 매각기일 이전에 종료되므로 입찰 전 적용 여부와 변경 사항을 확인해야 합니다.
- 건축 및 이용. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 임차권등기로 확인되는 김선민의 권리와 별개로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 김선민의 보증금 170,000,000원 중 예상 미배당액 146,633,636원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서의 인수 조건과 최신 권리 변동을 대조해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득 기준. 24,202,000원만을 투자금으로 보지 말고, 예상 인수액을 더한 170,835,636원과 부대비용을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당순위 재검증. 국의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 세금 등이 우선 배당되면 임차인 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 및 실제 점유 확인. 임차권등기와 현재 점유 여부는 별개입니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 확인. 현재 확보된 비교 거래는 2022년 6월 1건입니다. 주변 유사 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 확인하기 전에는 현재 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다.
- 반복 유찰의 원인 확인. 5회 유찰 및 향후 유찰 가능성을 단순한 가격 인하 기회로 보지 말아야 합니다. 임차보증금 인수, 환금성, 실제 점유 및 물건 상태를 함께 검토해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 취득세·등기비용·명도비용 및 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.01 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,420만원에 낙찰받아도 2,420만원짜리 집이 아니다”
이 물건의 핵심은 5회 유찰이 아니라 대항력 있는 보증금 170,000,000원입니다. 현재 최저가 24,202,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 추정 인수액은 146,633,636원이고 실질취득금액은 170,835,636원입니다. 이는 확인된 2022년 거래금액 170,000,000원을 웃돕니다.
추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총취득금액은 약 1.7억에 고정되는 구조입니다. 비교 실거래가 오래된 단일 표본이라는 점과 12세대 규모의 환금성 검증이 충분하지 않다는 점까지 고려하면, 현재 확인된 정보만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수액과 현재 시세를 먼저 확인해야 하는 고위험 권리분석 물건입니다. 실제 배당금과 인수액, 최신 매각물건명세서, 현재 시세 및 점유 상태가 확인되기 전까지는 낮은 최저가를 투자상의 이익으로 판단해서는 안 됩니다.
