최저가만 보면 안 된다 — 룰상 인수 76,884,240원, 확약서 전제 실질 0원*

인천지방법원 2025타경34493. 김포 구래동 김포더럭스나인오피스텔 에이동 10층 1004호입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2025.09.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2024.03.06. 김희진 명의의 주택임차권등기입니다. 임차인은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 2022.02.16. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 140,000,000원입니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권으로서 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안게 됩니다.

현재 회차 배당표에서는 매각대금 64,680,000원 중 집행비용 1,564,240원을 제외한 63,115,760원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금에서 남는 76,884,240원은 원칙상 매수인 인수액입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 확약서가 없다면 최저가가 낮아져도 총부담은 임차보증금 140,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준인 2025.09.15. 강제경매개시결정보다 앞서 김희진의 전입·점유, 확정일자와 임차권등기가 모두 성립했습니다. 따라서 등기 순서만 보면 김희진 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이후 김포시 압류는 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

등기·매각물건명세서상 실제 임차인은 김희진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하는 대상이 아니라 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 표시돼 있습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 현재 점유자와 인도 대상은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 현재 시세 확인이 먼저

감정가는 132,000,000원이고 현재 최저가는 64,680,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 과거 거래가액은 2019.04.15. 134,892,000원, 2022.01.25. 134,000,000원, 2023.01.17. 140,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최신 실거래 비교자료가 아닙니다.

확약이 유효하면 실질취득 기준은 최저가 64,680,000원이지만, 확약이 적용되지 않으면 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 총부담으로 가격을 비교해야 합니다. 현재 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이나 과거 거래가만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)

일반 배당원칙에서는 김희진 보증금의 미배당 76,884,240원이 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 조건대로 이행되면 해당 인수액은 실질 0원*으로 처리됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1004호입니다. 사용승인일은 2020.01.17.입니다.
• 입지. 양촌역·김포골드라인 북동측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 양촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 서측과 북측으로 폭 약 26미터·8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 세로장방형의 업무용 건부지입니다.
• 제한. 성장관리권역·택지개발지구·철도보호지구·하수처리구역 등에 포함 또는 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 이해관계인 부재로 탐문과 건축물현황도 등을 참고해 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 확약 당사자, 적용 임차권, 낙찰자에 대한 대항력 행사 여부, 말소 신청 시점과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종본. 을구 1번 임차권의 인수 문구와 주택도시보증공사 말소동의 확약서 기재가 최종본에서도 유지되는지 대조하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 말소에 필요한 서류와 제출 주체, 처리 순서를 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
• 현재 점유 확인. 등기·명세서상 임차인은 김희진 1명이지만 현장조사에서는 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
• 시세 재검증. 최신 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 같은 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다

이 물건은 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 64,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차인 김희진의 보증금이 140,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 76,884,240원을 승계하는 대항력 인수형입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조이므로, 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다.

승부처는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 김희진 임차권 전체에 적용되고 실제 말소까지 이행되면 인수액은 실질 0원*이 되고, 현재 최저가를 중심으로 투자성을 판단할 수 있습니다. 반대로 확약 조건을 확인하지 못하면 7,688만원대 인수 위험이 그대로 살아납니다. 최신 시세 자료도 확인되지 않아 가격 가점은 보류해야 합니다. 권리는 확약서 확인 전 보류, 가격은 최신 실거래 확인 전 보류. 이 사건은 최저가가 아니라 확약서의 적용 범위와 실행 가능성을 먼저 사는 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김희진 임차권에 적용되고, 확약 조건 및 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 해당 전제가 충족되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액 76,884,240원이 남을 수 있습니다.