59,290,000원
인천지방법원 2025타경509108. 인천 서구 심곡동 동원주택 2동 3층 303호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 이민희는 2016.08.10 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 광주은행·전북은행·서민금융진흥원· 서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 회차 59,290,000원을 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 별개로, 감정 현장조사에서는 폐문부재로 인해 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임차관계가 존재하는지는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509108 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 332-4 동원주택 2동 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 용두산로 5-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.25㎡ · 지상4층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 이민희 (2016.08.10 거래가 96,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 17,473,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.08.10 주식회사신한은행 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 2024년부터 설정된 광주은행 13,464,333원, 전북은행 32,373,923원, 서민금융진흥원 16,410,790원, 서울보증보험주식회사 9,639,387원의 가압류와 2025.05.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 47.4%라는 숫자보다 표본의 시점이 중요
동원주택2동은 총 12세대, 사용승인일은 2001.09.21이며, 대상 면적 50.25㎡와 일치하는 확인 거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 50.25㎡ | 1 | 125,000,000원 |
현재 최저가 59,290,000원은 이 거래가 125,000,000원의 47.4%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 확인 거래가 2021.12 한 건뿐이므로, 현재 회차의 가격 메리트를 판단할 때 125,000,000원을 그대로 현재 시세로 쓰는 것은 보수적이지 않습니다. 특히 거래 표본이 1건인 만큼 층·상태·점유·수리 필요 여부에 따른 차이를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 13,464,333원 | 13,464,333원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 32,373,923원 | 8,358,447원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 16,410,790원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,639,387원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 107,888,433원 중 57,822,780원이 배당되고, 미배당은 50,065,653원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 50,065,653원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 67,532,487원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 79,759,271원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 건은 낙찰가 하락이 곧바로 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다. 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 59,290,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구청 서측 인근이며, 주변은 근린주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서구청역(인천2호선)이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 3층 303호이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 289.6㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 동원주택2동은 총 12세대이고 사용승인일은 2001.09.21입니다. 동일 면적 확인 거래가 1건뿐이므로 가격 판단 시 거래량 자체가 중요한 확인 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사에서 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2021.12의 125,000,000원 한 건입니다. 현재 매매·경매시장과의 시차를 감안해 주변 동일 조건 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.08.10 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 가압류가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 제시 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 배당요구종기와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 물건 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았지만, 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 41,503,000원, 4회 유찰 시 29,052,100원으로 내려가며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격표보다 현장이 중요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 59,290,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자만 보고 즉시 “시세보다 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 비교 가능한 동일 면적 거래가 2021.12의 125,000,000원 한 건뿐이고, 현장조사에서도 임대관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 이 건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 실제 점유·임대관계를 확인하고, 그다음 현재 주변 거래가격을 다시 대조해야 합니다. 그 두 가지가 확인되면, 등기상 인수 0원이라는 단순한 권리구조와 2회 유찰된 가격을 실제 입찰 판단에 연결할 수 있습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 추가 확인. 이 물건의 핵심입니다.
