인천지방법원 2025타경509565. 인천 미추홀구 용현동 동아아파트 2동 6층 608호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 비교 대상 전용면적은 48.93㎡입니다. 현재 소유자는 이혜진이고, 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021년 11월 25일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 183,600,000원입니다. 그 뒤 2023년 인천신용보증재단 가압류 39,000,000원과 2025년 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤의 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 눈에 띄는 점은 가격입니다. 감정가 132,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 64,680,000원, 감정가의 49%입니다. 동일 단지 실거래의 최근 12개월 평균은 130,857,142원, 최신 거래는 2026년 6월 124,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 시세보다 낮은 구간에 있지만, 최근 거래 흐름 자체가 -8.5%인 하락 추세라는 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 610-113 동아아파트 제2동 제6층 제608호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.93㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 164,792,687원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.25. 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 18번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 2023.09.07. 인천신용보증재단 가압류 39,000,000원과 2025.05.28. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·전세권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 거래보다 낮다
동아아파트는 492세대, 준공일은 1989.08.19.입니다. 비교 표본은 전용 48.93㎡와 51.9㎡의 실거래 12건이며, 전체 평균은 135,916,666원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 130,857,142원과 최신 거래 124,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.9㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2026.03 | 51.9㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 48.93㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 51.9㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 51.9㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 48.93㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 48.93㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 130,857,142원 |
최근 12개월 실거래 평균은 130,857,142원, 최신 거래는 124,000,000원입니다. 현재 최저가 64,680,000원은 최근 12개월 평균의 49.4%입니다. 가격만 보면 시세보다 낮은 구간이 분명하지만, 최근 12개월 가격이 과거 표본보다 -8.5% 낮아진 하락 흐름도 동시에 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 183,600,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 222,600,000원 중 63,115,760원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 159,484,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층 608호이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 소규모주택정비사업 사업시행구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,832,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 492세대 단지로 실거래 표본 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균가격은 이전 표본 대비 -8.5% 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유와 전입세대, 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 135,916,666원보다 최근 12개월 평균 130,857,142원과 최신 거래 124,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -8.5% 낮아진 흐름이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 정비사업·토지거래 규제 확인. 소규모주택정비사업 사업시행구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 외 항목 재확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건은 2021.11.25. 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 2회 유찰 후 최저가가 64,680,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 49.4%로 형성돼 있습니다. 다만 시장 자체는 -8.5% 하락 흐름이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하고 가격 여유는 큰 편이지만, 점유·임차관계를 확인한 뒤 최종 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
