인천지방법원 2025타경509661. 계양구 계산동 상보아파트 401호는 전용면적 등 상세 면적은 확인되지 않은 아파트 물건입니다. 소유자는 박상욱이며 2021년 거래가액 150,000,000원으로 취득했습니다. 등기부상 강제경매개시결정은 2025년 5월 30일 접수됐고, 말소기준권리는 그 이전에 설정된 국민은행 근저당권입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다.

임차인 양진모는 2021년 12월 17일 전입했고, 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 조사됐습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액은 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 있으나 임차인이 변수

국민은행 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인이 인수하는 권리입니다. 다만 경매에서는 선순위 근저당권과 관련해 배당 후 권리관계가 정리되는 구조이며, 실제 매수인이 주의할 부분은 대항력 임차인입니다. 양진모는 등기상 경매 신청채권자와 동일 인물로, 가장임차인 가능성 또는 관계인 여부도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금지

③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경인교대입구역 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 지하철역이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
• 용도. 공부상 아파트이며 2002년 사용승인된 철근콘크리트 구조입니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 토지이용계획이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 대항력은 있으나 보증금이 미상입니다. 배당요구·계약관계 확인 전 입찰 판단을 보류해야 합니다.
• 가장임차인 여부 확인. 임차인 양진모가 신청채권자와 동일인으로 확인되어 관계 여부 검토가 필요합니다.
• 실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수보증금 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 인수금액을 먼저 봐야 한다”

이 물건은 등기부상 복잡한 후순위 권리는 많지 않지만, 경매에서 가장 중요한 변수인 대항력 임차인이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가 133,000,000원만 보고 저가 낙찰이라고 판단하는 것은 위험합니다. 임차인의 실제 보증금과 관계를 확인한 뒤 실질취득액을 계산해야 하는 물건입니다. 권리 구조는 단순하지만, 인수 검토가 먼저입니다.