인천지방법원 2025타경509695. 인천 남동구 구월동 금성빌라(B동) 3층 302호, 감정평가상 주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 인유송이고, 2018.01.25 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 50,400,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2025.02.18 주식회사 국민은행의 가압류와 2025.06.02 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 인수 구조는 깔끔합니다. 그러나 임차관계는 별개의 문제입니다. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이나 보증금을 임의로 만들어 대항력을 단정할 수는 없고, 실제 점유관계와 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509695 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1162-43 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 인주대로604번길 49-16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택 · 전용 35.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물 · 3층 302호 |
| 소유자 | 인유송 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 38,216,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2018.01.25 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 50,400,000원입니다. 2025.02.18 주식회사 국민은행 가압류 21,828,969원, 2025.06.02 한국주택금융공사 임의경매개시결정은 모두 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 최신 거래 위
금성빌라(B동)의 비교 거래는 총 5건이고 전체 평균은 69,200,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 66,000,000원, 최신 거래 45,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -7.5%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.24㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 33.48㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2024.06 | 37.63㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 37.63㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 39.24㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 66,000,000원 |
현재 최저매각가 59,780,000원은 최근 12개월 평균의 90.6%입니다. 평균만 보면 할인돼 보이지만, 가장 최근인 2026.08 거래 45,000,000원보다 현재 최저가가 높고, 최근 가격 흐름도 -7.5%로 내려와 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,828,969원 | 7,903,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,780,000원 가정 시 채권 총액 72,228,969원 중 58,303,960원이 배당되고 13,925,009원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,780,000원 | 58,303,960원 | 13,925,009원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 40,692,772원 | 31,536,197원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 28,364,940원 | 43,864,029원 |
매각가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 권리 인수액 때문에 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월여자중학교 남동측 인근이며 주위에 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물이며 외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 동측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,511,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금성빌라(B동)은 15세대, 1994.06.03 준공입니다. 거래는 5건으로 표본이 많지 않고 최근 거래 추세는 -7.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 66,000,000원만 보지 말고 가장 최신 거래 45,000,000원과 -7.5% 추세를 함께 보세요.
- 감정가 할인 착시. 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고내역이 확인되지 않았어도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계. 경매개시결정 채권자 한국주택금융공사와 말소기준 근저당권자 주식회사한국스탠다드차타드은행 사이의 채권관계를 원문에서 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대·1994.06.03 준공 물건이라 아파트처럼 넓은 매수층을 전제로 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “두 번 유찰 = 무조건 저가”는 아니다
이 물건의 등기권리는 비교적 단순합니다. 2018.01.25 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균 66,000,000원의 90.6%이지만, 최신 2026.08 거래는 45,000,000원이고 최근 거래 추세는 -7.5%입니다.
게다가 감정평가상 임대관계가 미상이고, 금성빌라(B동)은 15세대·1994.06.03 준공의 소규모 다세대입니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 가격·점유·환금성 확인은 필요합니다. 현재 회차를 단순히 “감정가 49%라 싸다”고 볼 근거는 부족하며, 최신 실거래와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 보수적으로 정하는 접근이 맞습니다.
